万科朗润园项目定位及营销思考第二次沟通.pdf

万科朗润园万科朗润园 项目定位及营销思项目定位及营销思思考第二次沟通思考第二次沟通 楔子 我们需要了解这个项目，了了解并不是简单得数据堆叠 ，而是核 心价值点得梳理心价值点得梳理……  区域有怎样得前景？  项目在区域中的地位项目在区域中的地位？  项目应当采取怎样的竞争方式？  项目应怎样定位项目应怎样定位？  项目应当卖给谁？  项目应怎样推广项目应怎样推广？ Part 1 · 新的城城市中心 ———————区域的城市价值区域的城市价值—————— 11.11 一般城市扩张模式一般城市扩张模式 单一中 村落 城镇 心城市 多中心城市 1. 与产业结构的不断改变与扩扩张同步 ，城市的面积不断扩大。 2. 在城市扩大到周边地区到中中心交通成本过高或市中心生活成本过 高的时候高的时候 ，，会自然的在周边会自然的在周边边形成城市副中心边形成城市副中心 。。 3. 城市幅中心决不是单一功能能的 ，而是以商业服务功能为核心，向 其余功能扩展的综合性区域域 。 单一的城市中心无无法满足不断扩张的城市需求 。 1.2 天津市如何向东东发展 我们认为天津市的发展由于人人口的激增和经济的膨胀 ，明显已经 开始需求更多的城市副中心 ，那么在城市的东南向上会形成怎样 的发展模式呢？ 天津市的向东发展是以一种非非常典型的模式进行的 ： 政府推动产业先行政府推动产业先行政府推动产业先行政府推动产业先行 ，，，，带动带动带动带动带动人口导入带动人口导入带动人口导入带动人口导入 ，，，，形成新的城市副中心形成新的城市副中心形成新的城市副中心形成新的城市副中心 !!!! 市区 华明 东部目前发展情况 机机场 空港 新立 滨海 空港产业园区和东丽开发区为东部区域提供了 产业支撑 足够的产业支撑与人口支撑足够的产业支撑与人口支撑 东部 机场优势 机场所提供的高端人流为整体区域的地位抬升 区域区域 提供了巨大的可能和推动力提供了巨大的可能和推动力 华明镇，空港和新立镇总计超过一百万平米的 商业业态 商业为整个区域的未来注入了不竭的动力 此外，以新立、华明、空港为主体的带状状区域正位于市区与滨海的通路之间 。而天津市 的发展，目前呈现出双城化、双向化： 双城化：市区与滨海相当于两座同同时快速发展又互为依赖的城 双向化 ：从市区向东发展 ，从滨海海向西发展 ，快速发展互相碰撞 这个区域处于两个区域联联通的黄金走廊上的黄金分割点 ，同时受 到两个快速发展区域的积到两个快速发展区域