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住宅物业产品设计 专题研究 研究目的：认识、学习、临摹、改良、超越、、、、、、 成果：拥有属于我们自己的资料库，提高工作效率。 一、住宅分类 按层数分： 低层 多层 小高层 高层 超高层 按品质及价位分 低档 中档 高档 1.按层数分 1-3层 低层---独栋、双拼、联排、合院别墅… 4-6层 多层---叠拼、洋房 7-11层 小高层---(电梯)洋房T2/T3. 普通T2/T3 /T4 /T5 /T6... 12层-100米 高层--- (多电梯) T2/T3 /T4 /T5 /T6...、公寓 100米以上 超高层 2.按品质及价位分 1.低档住宅---需满足基本要求（保障、回迁、经适一.二.三居室） 2.中端住宅---需有一定的亮点(改善型三居室、四居室) 3.高端住宅---要有鲜明的个性及主题（面积大、单价高豪华住宅。如别墅、洋房、高层豪宅） 目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含 纯独立别墅（Detached house） 双拼别墅（Semi-detached house） 联排别墅（Townhouse） 叠加别墅 复合式别墅 …… 洋房产品也有趋向类别墅的产品 目前国内行业标准涵义 统称为“类别墅” 介于别墅与公寓产品之间 别墅涵义 别墅涵义——纯独栋 容积率：0.2-0.3 层数:2-3F 建筑面积：800㎡以上 占地面积：2亩以上 纯独栋别墅 参考案例： 杭州 青山湖玫瑰园 地上二层 地下一层 建筑面积：770-910㎡ 地上建筑面积：450－500㎡地下建筑面积：300－400㎡庭院面积：1400－2500㎡ 独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。 别墅涵义——纯独栋 纯独栋别墅 英伦庄园式 法国里维埃拉式 意大利弗洛伦撒式 参考案例：上海檀宫 占地面积47384㎡ 容积率0.6 仅18栋 单栋建筑面积1500 -1800㎡占地面积2500㎡（4亩） 富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。 高容积率纯独栋 项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积 物业类型 体现形式区分 容积率 常规建筑面积 层数 类 别 墅 双拼 有一道共有墙 0.4-0.5 300㎡ 二 — 三层 联排 两道以上共有墙 （四联、五联） 0.5-0.7 200~300㎡ 二 — 三层 叠加 垂直方向有两、三户）叠加 0.7-1.0 200~300㎡ 四层 — 六层 合院 …… 独栋其他的不同组合形式 0.5-0.7 300~500㎡ 二 — 三层 类别墅 别墅涵义——类别墅 在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化 背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅—纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。 类别墅 别墅涵义——类别墅 双拼别墅 由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下 A户 B户 别墅涵义——类别墅 类别墅 联排别墅 由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北） 别墅涵义——类别墅 类别墅 叠加别墅 一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地” 别墅涵义——类别墅 类别墅 复合类别墅 造 园 子 五代别墅的发展与演变： 从物质到精神的追求 第一代别墅 造房子 别墅发展与演变 第一代别墅：造房子 上海家天下 上海早期的别墅，立面模仿欧美风格 户型设计较为简单，卧室朝向，私密性，动线方面都不太关注，只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的转移，别墅的尊享感不强 景观布置很简单，仅以一些树木，简单的石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较为薄弱 别墅发展与演变 第二代别墅：造园子 绿城九溪玫瑰园 开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间 同时注重对原生环境的尊重 展开了建筑单体与庭院景观的提升探索，形成了“前庭后院”的建筑