浅谈市场调研报告.ppt

踩盘目的？（什么是踩盘？） 踩盘方式？（多人、单人？什么身份？） 踩哪些东西？（静态、动态的信息） 怎么样踩？用什么方法踩？ 什么是踩盘？ 踩盘方式 ? 在刚入行的时候去踩盘，是一件很痛苦的事情！年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的，有点畏惧销售员的目光，自身专业性不够，不知道该从哪里问起，在踩盘中是漏洞百出，“险象环生”，往往在对方咄咄逼人的目光下退缩，“逃”出售楼中心。 踩盘一般是分为明踩和暗踩： 明踩就是直接向售楼小姐表明身份及来意，可以迅速的了解到项目的基本情况，节约时间调查其他项目，但不可能从售楼人员口中得出许多重要的数据； 暗踩就是装成购房的客户调查项目的情况，所用调查的时间较长，客户身份更为便利和有效，能够调查到较为详细的资料。踩盘时如何保持镇定心理最重要的是心理素质要好，演员在这方面作的就不错，要有好的心理素质，首先是将自己假象为真正的购房者或潜在消费者。其二：踩盘时不能太急于想了解对手资料，做到等对方主动向你讲解。其三：提的问题不能太专业，有是提点低级的问题麻痹对方，让对方放松警惕。 方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说 成 你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧，问销售就问还剩哪些楼层可选，问公摊不问得房率,...等等，去化、千万别一开口说的比别人还专业了! 调研的内容，即踩盘到底需要获得哪些信息： 2、市场信息：项目分期，在售期数，在售楼栋，各类户型，价格，销售情况，优惠活动 3、产品信息：总规、园林、立面、户型、大堂、会所、设施设备、智能化 4、客户信息：分布区域、行业、年龄、目的、结构等 二、售楼部调研阶段 此阶段所需调查内容较多，可以按步骤来进行调查； 1、首先调查项目开发情况，包括项目已开发期数、楼宇栋数及物业类型，在售期数、楼宇栋数及物业类型，未来开发期数、楼宇栋数及物业类型等。一般情况下，售楼小姐都会对第一次来看房的客户讲解项目的基本情况和前期开发情况，网上和楼书资料上也会有相关的信息。 2、其次是调查户型、价格及销售情况等方面，户型要调查各个楼宇所有的户型、户型分布情况、面积，价格则要调查各个楼宇的起价（一般为第一层的价格）、均价、最高价（一般为顶层的价格），其中还包括各楼层差价、物业管理费、得房率、优惠折扣等方面的间接调查，销售情况必须配合项目在售的户型进行调查。此类数据调查较为麻烦，为了确保调查数据的准确性与完整性，有必要进行多人和多次调查，户型和价格必须要配合调查，现场调查完后还可以进行电话跟踪调查，以弥补现场调查中所遗漏及不全之处，销售情况则可以根据后面去项目实地观察及房地产信息网上备案情况进行核实。 价格是如何构成的？ 3、最后是配套设施调查等方面的调查，其中包括项目周边的交通、教育、医疗、商场、银行、邮政、公园广场等，项目内部的教育、医疗、商铺、银行、活动场所、会所、物业管理、停车位等。项目周边的配套设施可以在售楼小姐介绍项目基本情况的时候进行询问，也可以调查完后在项目周边亲自了解一下；项目内部的配套设施调查可以询问售楼小姐，售楼小姐会对着沙盘介绍各个配套设施的具体分布位置及其功能。 三、项目现场实地调查 了解项目内部情况：其中包括建筑布局、建筑结构、建筑形式、建筑风格、商铺配套情况、停车位配套情况、各类生活配套情况、物业管理情况、绿化景观、人文环境等，这些可以通过去现场看房实地观察到，并配合询问售楼小姐获得信息。 项目实地看房还可以配合在售楼部的调查，了解在售各楼宇户型平层分布情况、各户型的销售以及通过观察入住率来衡量整个项目的销售情况，各户型的销售情况可以询问在售户型的楼层得出已售套数。 销售房源调查是整个市调中最难的一部分，也是最重要的一部分，有些销售情况甚至售楼人员都不清楚（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是不完整的，所以必须结合武汉房地产信息网上的备案情况及户型楼层、朝向等诸多方面来综合分析其销售情况，以保证最终数据的真实性、完整性。 四、电话调查 电话调研基本是在去项目之前或回来之后，发现遗漏的信息未能调研出来的时候利用电话进行回访调研，电话调研不必在乎你的衣着长相、年龄等问题，只要在电话的交流中能够获得售楼员的信任，无论任何信息都能获取。 调查人员通过打电话到售楼处，询问房价情况。这种方法可以节约调研的时间、人员和费用，但一般建立在对调研对象已经有了一定程度的了解，资料比较完备的基础上，常用于常规调研，但在对于价格真实性的掌握上存在不足。 以学府林居二期璞园为例 以六号楼为例 武汉房地产市场信息网显示 在X