安高城市天地竞标之第二篇营销策划篇.pdf

第 二 篇 营 销 策 划 篇 1 第一部分：项目分析 一、项目概况 城市天地项目位于合作化南路与望江西路交叉口东南，距政务文化新区约 两公里、中国科技大学仅百米之遥，小区占地170余亩，规划建筑面积30余万 平方米，绿地率约40%，住宅车位比100%以上。包含多层、小高层、高层住宅和 公寓、商铺、会所、大型超市、五星国际大酒店及地下车库等多种物业形态，配 套设施完善。 二、项目特性分析 1、地段分解 望江路、合作化路 两大城市主干道·铂金地段； ★ 该地段交通方便，生活配套一般； ★ 临近政务区，分享政务区未来的高尚公共设施配套和共享政务区未来的升值 潜力。 ★ 合作化路及毗邻的黄山路是合肥学区氛围最浓郁的道路，大多数的高校都集 中在周边； ★ 该区域渐渐成为合肥新兴的中高档住宅区。 2 、环境分解 本案位处于合肥传统的工厂区，外部环境不尽人意，但根据合肥整体规划和城 市中心南移的战略规划，本区域板块未来将是合肥中高档生活区，区域楼盘质素 质的提高也进一步拉升整个板块的品质和环境水准。 2 3、 配套分解 便利生活和商业空间并存 ★项目周边目前暂时还缺少大型的商业配套设施； ★新开发的楼盘商业裙房的店面规模都较小； ★本项目的酒店和超市为区域提供商业配套服务； ★影响和辐射周边区域居民的消费。 4、产品分解 ★本项目拥有30万平方米建筑面积的体量； ★同时包含了商业、五星级酒店、精品小户型公寓、住宅四种类型的产品，组合 成了一个完整的街区； ★小区整体极简派的建筑风格，迎合了现代人对生活简明的要求； ★高低起伏，错落有致的建筑天际线和建筑构件线条，构成了项目特有的建筑风 格； ★充分展示了建筑的艺术性和视觉性，空间感； ★赋予一个新颖的说法： “未来现实主义风格” ★房型的面积段控制较好，迎合目前中高档消费群体的消费需求。 分析结论： 三、项目SWOT 分析 优势  规模：30万大规模社区。具有规模效应，有营造概念的基本载体。  规划：独具一格的建筑规划，高品质的产品形态规划的鲜明主题园林景观。  地段：新老城区之间，同时拥有政务区的强势升值潜力和老城区南七商业板 块成熟的商业配套和成熟人气。 3  户型：房型设计富有特色，面积控制合理，有利于销售。  配套：社区内五星级酒店、商业街和超市带来生活的安逸和舒适。 劣势  本案所处地段正在建设之中，故周边外环境较差，人气稍显不足。  周边地处传统工厂区，生活配套设施和交通不是很完善。  合作化路和望江路都是城市交通主干道，噪音和灰尘污染对本案影响较大。 机会  随着政务区建设的日益成熟。伴随政务区的即将搬迁。本案地段升值在望；  周边地区改造和开发，本板块高尚住宅区的区域形象已经得到市场的认同和 注意。 威胁  宏观形势不明朗，进场投资客户大幅度减少，自住买家也普遍存在持币观望 的情况； 