城市管理学_9 城市土地权利制度.pdf

城市管理学 杨宏山 编著 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 第 9 章 城市房地产管理 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 重 点 问 题  城市土地有偿使用制度  城市土地使用权出让  城市土地市场交易种类  城市住房供给的制度安排  国外城市住房保障的基本经验  中国城市住房保障制度的问题  中国城市住房保障的制度创新 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 9.1 城市土地权利制度 9.1.1 城市土地的供给与需求  1.城市土地的特性  （1）城市土地的自然特性 1）地理位置的固定性；2 ）土地适用的差异 性；3 ）土地利用的耐久性  （2 ）城市土地的经济特性 1）土地供给的稀缺性；2 ）土地价值的区位 效益性；3 ）边际效益的递减性；4 ）土地价值的 资本性 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 9.1 城市土地权利制度 9.1.1 城市土地的供给与需求  2.城市土地的供需关系  （1）城市土地的需求  城市土地需求受到空间区位、基础设施和公共服 务状况、地区社会环境、经济发展程度等多方面 因素的影响。一般而言，在城市经济起飞和规模 扩张阶段，对土地的需求量很大；中央商务区和 交通枢纽等具有区位优势的土地，由于使用价值 很高，人们对它的需求程度也很高。 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 9.1 城市土地权利制度 9.1.1 城市土地的供给与需求  2.城市土地的供需关系  （2 ）城市土地的供给  城市土地供给包括自然供给和经济供给。自然供 给是一种无弹性供给，即可供土地面积不断减 少。经济供给的目的在于提高土地的经济效益， 它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同 一地块的土地从某种用途转变成另一种用途。 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 9.1 城市土地权利制度 9.1.1 城市土地的供给与需求  2.城市土地的供需关系  （3 ）城市土地的供求平衡  自由市场主义者认为，在公开、公平和竞争条件 下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土 地供求关系，只要实行土地竞标“出价高者优先获 取”原则，就能够实现城市土地的合理配置。  由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现 投机和垄断价格的情况。政府在一定程度上干预土 地市场。 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 9.1 城市土地权利制度 9.1.2 城市土地使用的空间结构  城市土地使用空间布局的三种模式：  （1）同心圆模式  （2 ）放射形模式  （3 ）多中心模式 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 9.1 城市土地权利制度 9.1.3 城市土地的产权关系  1.城市土地所有权  （1）私人部门所用  （2 ）国家或公共部门所有  2.城市土地使用权  土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定， 在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有 的土地，享有使用经营的权利。  使用经营权可分为两种情况，一是土地所有人的 使用权；二是非土地所有人的使用权。 21世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学 9.1 城市土地权利制度 9.1.3 城市土地的产权关系  3.城市地租  城市土地存在绝对地租和级差地租。  地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土 地所有权在经济上的实现方式。  绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所 有权与使用权发生分离，