物业管理 第六章 物业管理纠纷的预防和处理 .pdf

第 六 章 物业管理纠纷的预防和处理 第第一节节 物业管理纠纷概述物业管理纠纷概述 一、 含义 物业管理纠纷: 指物业管理各主体之间在物业 管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物 业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有 关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生 的具有财产性质的争执。 二二、 常见的物业管理纠纷常见的物业管理纠纷 ①① 物业管理收费的纠纷物业管理收费的纠纷；； ② 公共费用分摊的纠纷； ③③ 停车位收费的纠纷停车位收费的纠纷；； ④ 物业管理服务的纠纷； ⑤ 物业服务企业与各专业管理部门职责分工的纠纷； ⑥⑥ 物业租赁的纠纷物业租赁的纠纷 ⑦ 业主违章搭建的纠纷； ⑧⑧ 相邻房屋漏水相邻房屋漏水、遮光等影响住居和使用权造成的纠纷遮光等影响住居和使用权造成的纠纷；； ⑨ 业主在小区内人身、财产受到侵害的纠纷； ⑩⑩ 前期前期物业服务务公司拒司拒不撤撤场引起的纠纷纷。 三、 物业管理纠纷的分类 1. 按不同法律关系的性质划分 民事纠纷 经济纠纷 行政纠纷 刑事纠纷 2. 按纠纷中的基本权利性质和特点不同划分 物业管理产权类纠纷 物业管理债权纠纷 物业管理行政权类纠纷 物业管理自治权类纠纷 四、 物业管理纠纷的特点 1.物业管理纠纷涉及面广物业管理纠纷涉及面广 主体多样：相关民事、行政主体； 形式多种形式多种：：物权物权、债权债权、权益等权益等；； 不仅有基于违法或违背社会公共利益的行为，而且还有 基于违反业主自治规约的行为。 2. 物业管理纠纷涉及的法律关系非常复杂。 涉及民事涉及民事、经济经济，行政行政、刑事法律关系的纠纷刑事法律关系的纠纷；； 涉及业主团体经济事务和社会事务民主自治法律关系的纠纷； 物业管理具体实施过程中的纠纷； 物业开发规划设计时期、前期物业管理时期的纠纷等。 33. 物业管理纠纷具有易发性和涉众性物业管理纠纷具有易发性和涉众性。 物业服务直接面对消费者，服务态度和业主态度等易受个 人情绪的影响人情绪的影响，，容易发生争执容易发生争执。。 五五、 区分不同性质的物业管理纠纷时应注意的问题区分不同性质的物业管理纠纷时应注意的问题 11. 因法规变化所引起的物业管理纠纷的定性因法规变化所引起的物业管理纠纷的定性 2. 区分建设单位与物业企业的行为和责任界限 3. 因第第三方行为方行为引发的物发的物业管管理当事人之间的当事人之间的纠纷 六、 物业管理纠纷产生的原因 有主、客观方面的原因；有历史和现实的原因； 有社会和个人的原因有社会和个人的原因；有管理体制和工作上的原因等有管理体制和工作上的原因等。 (1)(1) 人们对高质量物业管理的要求人们对高质量物业管理的要求。 (2)(2) 法律法律、法规不健全法规不健全，行政管理工作不够完善行政管理工作不够完善。 (3)(3) 纠纷当事人缺乏民主意识纠纷当事人缺乏民主意识、法律意识法律意识。 (4)(4) 纠纷当事人受不良意识纠纷当事人受不良意识、道德风气的影响道德风气的影响。 (5)(5) 客观实际困难产生纠纷客观实际困难产生纠纷。 第第二节节 物业管理纠纷的预防与投诉物业管理纠纷的预防与投诉 一、 物业管理民事法律纠纷的预防 1. 物物业服务务企业要强要强化合同意合同意识 2. 业主应增强契契约意识、慎慎重订立合合同 3. 各行为主体要要增强法律意识 二、 物业管理纠纷的投诉 1. 物业管理纠纷的处理依据 即处理纠纷时应该适用的有关法律规范、政策规范和自 治规范。 22. 物业管理纠纷投诉受理制度物业管理纠纷投诉受理制度 物业管理纠纷投诉物业管理纠纷投诉：指物业管理法律关系的指物业管理法律关系的一方当事方当事 人，即业主、使用人、业主委员会或物业服务企业就另一方