山东新城市中心发展策略报告.pdf

谨呈：新城市置业发展有限公司 山东新城市中心发展策略报告 项目背景南山集团通过为烟台市政府修建投资 1010亿元的会展中心置换总面积约亿元的会展中心置换总面积约的四块地亩的四块地 地块出让条件 大海 南山集团为政府修建3 2 号地上的会展中心（投 资资1010亿元亿元）） ，以此置换以此置换11、 3 2、3、4块地 4 1 会展中心06年8月份需 烟大三期 滨州医学院滨州医学院 竣工竣工 ，1010月份投入使用月份投入使用 地块 占地 功能要求 容积率 政府其他要求 11号号 2121万万 2121万公建万公建、2121万住宅万住宅 ＜＜22.00 2号 12.7万 10万平米，纯商业娱乐 ＜2.0 3号 27万 会展中心+酒店+办公 ＜1.2 酒店档次高，办公超高层 （（10+10+1010+10+10））平米平米 4号 16.3万 以住宅为主，少量商业 ＜1.2 现状为农用地，无开发条件 小计 总占地77万平米,建筑面积约102万平米 会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码 本报告的命题从市场价值和成功案例角 度分析4块地合适的物业类型和容积率 政府对地块要求 南山集团困惑 1号地 21万平米住宅、21万平 1号地要先开发，21万公建 米公建 量是否太大 2号地 10万平米纯商业娱乐 商业量是否太大 该地块做商业还是住宅 3号地 要求办公建超高层、高档 超高层办公楼在近两年是否 次 合适，是否有市场 4号地 农用地，无开发条件 可推后开发 公建不低于公建不低于50% 降低公建比例降低公建比例 总矛盾 办公档次太高，近期开发 降低办公档次，推后开发 注：公建指商业、办 公、酒店的综合 借鉴成功案例 各地块合适物业类型 核心问题 公建商业的合适比例