国土培训-加强城市规划引领.pdf

加强城市规划引领， 促进“三旧”改造和招商引资工作 佛山市城乡规划局南海分局 2010.10.13 提纲 一、城市规划与土地出让、“三旧”改造、招商引资的关系 二、“三旧”改造和招商引资过程中存在的问题 三、解决问题的规划措施 （一）以城市标准实施南海“三旧”改造，实现城市更新 （二）城市更新计划 （三）加强对非住宅用地的管理 四、规划设计条件的编制 一、城市规划与土地出让、“三旧”改造、招商引资的关系 （一）相关的主要业务 1.前期：规划编制、规划设计条件、用地规划许可、“三旧”项目认定、 都市型产业项目认定、变更土地使用功能和建筑物使用功能。 （审批依据：土地证或用地预审文件、区政府及相关部门的批复等） 2.后期：规划总平面和建筑单体的审批、规划验收。 （审批依据：规划设计条件、土地出让合同等） （二）项目类型：金融区项目、“三旧”项目、都市型产业项目、房地产项目 （三）工作手段：提前介入，加强规划引领，加大规划参与招商的力度， 做好服务，努力协调城市规划与项目需求之间的关系。 （四）工作目标：提升土地效益，促进经济发展； 实现城市更新，改善环境品质。 二、“三旧”改造和招商引资过程中存在的问题  在招商谈判中，一方面缺少规划、国土、建设等有关专业部门的参 与，导致许多“三旧”项目在改造前期得不到充分的指导；另一方 面过于迁就投资商和村集体，随便承诺一些违反规定或难以操作的 条件；  “三旧”项目的数量虽多，但质量不高，且布局分散，具有示范带 动意义的连片改造项目和片区较少，局部、零星的项目改造难以达 到良好的城市更新效果；  片面理解为只要认定为“三旧”或都市型产业项目，就可以在容积 率、建筑退让等规划控制条件方面有放宽，以便将来在卖地、招商 方面得到好处；  没有全盘发展、统筹考虑的规划意识，只盯着项目用地，就以住宅 用地为例，只着重于可以卖多少住宅面积和楼面地价，对于教育设 施、公共服务设施、市政基础设施、公共绿地等配套设施则希望尽 量不建； 二、“三旧”改造和招商引资过程中存在的问题  利用“三旧”改造“工转商”的政策，达到商服项目高容积、高 密度、不配套公建的开发目的，即首先利用工业项目的优惠政策 进行高强度开发，然后利用“工转商”，进行土地功能、建筑功 能的转变，从而实现商服项目高强度开发的目的。  改造项目多为商住项目，缺乏培育产业、长远税收的意识；  部分商服、工业用地项目做“类似住宅”；  用地零散、不规则，没有从整体角度出发整合一个较为理想的改 造范围；  未能达到理想的利益重构、利益平衡; … … 小结：重眼前利益，轻长远利益； 重局部利益，轻整体利益； 重经济利益，轻公共利益。 三、解决问题的规划措施 （一）以城市标准实施南海“三旧”改造，实现城市更新 1.现状：  至2007年末，南海城乡建设用地总面积为518平方公里，占全区土地总面 积的48.27%，已达到土地利用规划规定的规模，因此新增建设用地的数 量不是增量而是减量。  南海的土地使用效率低，土地资源紧张。  建设用地呈“碎片化”，“城不像城，乡不像乡” ，城乡建设的标准不高。 … … 2.今后：“三旧”改造是我区城市化的必然方向和工作重点， 产业 应将其融入产业、环境、城市的有机系统里，达 到提升产业、改善环境、改善交通、完善配套的 目的，实现城市更新。  城市化促使产业的集聚、优化和升级，促使经济发展； 城市 环境  城市化促进公共设施、文化设施、配套设施等的高标 准建设、高效能使用；  城市化促进环境的改善和提升丰富物质和文化生活。