楼盘整体规划与楼盘价值创新教材.ppt

培训：楼盘整体规划与楼盘价值创新;孙克放 国内权威房地产规划专家，建设部住宅产业化促进中心副总工程师、示范工程处处长、国家一级建筑师，北大、清华、厦大、重庆大学等著名高校房地产策划客座教授 ; 房地产的开发过程是资源利用和整合的过程。能利用的资源包括：资金、物流、技术、制造、产销、人才、环境、文化等。归根结底是整合一个价值链 。 开发商是房地产开发建设的主体—可称为主脑。价值链上的专业团队—可称为外脑。当今房地产开发商必须学会整合外脑为我所用。其中策划和设计是两个重要的外脑分支，他们是项目开发产品定型的共同塑造者。 从某种意义上讲：策划创意和设计整合是锁定楼盘的链条。;;一、开发+策划+设计同奏一首歌;（二）设计师如同作曲家。作曲家为词谱曲，只用七个用音符（元素）组成乐曲，但赋予曲调的高与低、强与弱、快与慢的无穷变化。设计师则是用无数的元素组成建筑实体空间，形成空间的大与小、疏与密、收与放的各种差异。以满足不同功能和不断变化的消费需求。 （三）开发商如同指挥家。指挥家要把词曲有声有色的演奏出来，需要对词曲有深刻的理解，需要总体的配器，更需要精心指挥排练合成，他必须富有创作的激情和丰富的想象，让创新的灵感得到不断升华。开发商实际上是在谱写一首首洋溢着现代生活的空间畅想曲，同样需要具备把握全局全过程的能力，不衰的激情和丰富的想象力。他需要把一部完整的作品尽可能完美的交给观众。;二、策划(营销)学的支点;三、中国的居住特色 ;1、高密度控制下的居住环境;2、相对封闭的大区域型管理;3、多空间的集合式住宅群体；;4、多种交往空间的相互渗透;5、多种分散的配套服务业态;; 四 、策划创意与设计整合 1、 策划创意是造势之“源”，设计整合是入实之“根”，两者都顺应住宅潮流的变化。在这方面，我们不但要分析市场的营销所带来的种种效应。也要从居住的角度去改变策划的创意，从理念创新入手挖掘设计的价值。 2、 价值创新是产品开发战略的基石。价值不是价格，价值是客户得到的，而价格是客户付出的。创新正是为了不断满足客户的需求，创造出新的客户满意度和新的市场空间。创新是价值提升的有效途径。; 3、 开发企业在市场上以同等价格供给已有的产品及服务，这不能叫创新，因为它只是对别的开发企业已经创造出的客户群体进行瓜分，并没创造新的客户。因此，想取得新的价值就要打破价值和成本间的取舍关系，创造新的市场空间。 4、 创新不仅仅是在技术上，同时也要在价值上创新，关键是看是否获利，因此，价值创新不一定非要花样翻新，也不是非采用很高 的科技含量才能奏效，只要能给予客户新的满意度和更高层次的服务。低科技含量的创新，获胜的机会更多，效益更大。;;五、策划与设计思维方式的拓展 ;(二)创新思维方法;（三）培养价值创新技能;（四）创新产品的开发流程;北京星河湾的逆向思维;;六 、 思维方式与价值创新; 建筑设计的图形产品最终将转化成有型的空间产品。这个空间是否给人带来舒适和安全,能否使人感到清新和愉悦,完全取决于空间组成元素是否被有效的激活。而那些被激活的部位正是策划的亮点! 因此,设计的创新,造就了产品的更新换代,同时也反过了作用于产品策划“核心竞争力”的提高上。 显然, “策划设计一体化”是以产品特征、产品定位、产品细化对接与市场氛围，体现产品商业亮点和技术进步双重价值的新式策划思路,更具有吸引力,更具实战性,更容易被开发企业和消费者所接受。;（二）企业战略选择的阶梯;（三）目前产业中企业的 战略观点有两种: 1.结构主义:把战略的重点放在相对于对 手的优势上。选择一个与其内部系统和能力相配的独特成本定位或差异位.来抗击竞争对手。 2. 重建主义:把策略的重点从竞争转到价值创新上。力求系统的跨越现有竞争边 界开发新的需求。将不同的现有元素重新排序，构建新的市场空间，从而创造新的价值。 ;; （四）市场元素寻求和激活 1. 元素的收集；（思维的发散） 2. 元素的创新； (选择市场接受的突出切入点） 3. 元素的重组 ；(纵向及横向排列分析) 4. 元素的改变； (运用元素的增、减、替等手段打开创意之门） 5.元素“聚集框”的锁定 ；（焦距—销售的热点、景深—产品的边界) ;;;;;;;;;;;;七、设计的价值取向;;;;;采暖地区和夏热冬冷地区十二项推广技术;;Top 10 Scientific-technological System 十大科技系统 地源热泵系统——营造能量守恒空间 混凝土顶棚辐射制冷制热系