emba课程课件：孙克放 《现代居住小区规划理念的更新跟发展讲义》(下)资料.docVIP

PAGE PAGE 1 现代居住小区规划理念的更新和发展 孙克放 孙处：下午我们先讲一下价值定位理念最重要的几个部分，第一部分就是关于它是干什么的，就是价值定位理念主要是完成概念里面最重要的判断方式，也就是重要的要划分住宅的价值区域，我们前面讲的均好性的问题，是一个宏观的，慢慢一步一步到微观的东西，比如说到户型等等。但是价值定位理念它是分区来完成的，就是怎么做均好的时候仍然区域都不一样，我可以达到可能是通路性的均好，但是在一个小区里面仍然存在差别。而我们把规划拿来的时候，我们看到的时候，一定是要判断它的价值区域。比如什么地方在这个方案第一价位区，第二价位区，都在什么状态里面，这是要看的；第二就是按照划定的价值区域确定每一栋住宅所在的户型位置，而不是事先按照户型的比例随便安插，按照户型比例是非常重要。什么意思？就是把价值区都划分好了，我怎么安插这个住宅，我不是按照原来策划公司给我的比例是多少，上一回我在北京见一个开发公司，户型都对，但是安插全错位，开发公司老板就不知道安插在什么地方，捐了好多钱十大杰出人物，但是孩子盖得一塌糊涂。他的房子一个纯板楼是一梯四户，现在有非常好的你抄一个都行，结果北京建筑设计院给他做两个纯北向的住宅，两个正南的住宅，现在我们都没有看到这样的方案，一梯四户有两户纯北向的房子他就通过了，我说你看过没有？他说我没有看过户型，叫副手去看了。我没有跟他谈话的时候我就跟他说你的户型依我的判断你今年卖不出两套，结果一套都没有卖出去，在顺义，在顺义做90平方米纯北向的房子是开发商都不会干。顺义县城流动人口都不多，大部分人都去扩房，扩房的人神经病扩北向的房子，一共是78家北向的房子。因为基础刚到地面，我说马上让北京建筑设计院修改，我说把两个房子合并了，合并成一个房子，这样就没有纯北的问题，纯北的问题，在性能评定都通不过，评都不评，在北方地区，在地方地区出现纯北向的东西都破规范了。所以虽然比例是对的，说应该出80套房子，他瞎插插出这样的结果。我们一定要反过来想，因为我不知道现在市场多么复杂，我也不知道是卖给本地人海是卖给外地人，北京市都搞不清楚了现在，怎么办？我必须找一个以不变应万变的地方，我拿过来不管谁来买，外地本地都可以应付。第一价位区的房子就应该大，第二价位区的房子应该偏小，第三价位区房子更小。所以不是先研究户型比然后再研究其他的问题，这就相当我们做衣服做裁减，现在做裁减是你拿布包上去我现裁，我不是做通用的衣服，这个时候就有非常好的指向性，这是第二。 第三，我们把价值区划完了出现高价、低价问题，但是低价不能永远放在低价的位置，我要调整把不利变为有利，第三价位区的房子可能提到第二价位区甚至更高的位置，都有可能，这个时候就看设计人员的功力。刚才说的小孩他没有能力，但是换另外一个人就有可能有这个功力，把第二价位区调整到第一价位区第三价位区调整到第二价位区，很多人都有这样的功力，我们调完房子以后他们都认为非常好，因为我们有经验。不能说所有住宅设计都是好的方案，因为你的头脑是有限的，但是从不好的地方发现一些好的点在这个地方加以扩充，这就是好设计。 第四，你这个看起来有商业价值，但是还是以人为本，你不把人这个东西研究透了房子还盖不好，不管你盖什么房子最后还是要围绕人，你要为人有价。南京这个方案一共投三个方案，三个方案11个评委，2个同意，9个反对。这一片小区，因为这个小区实际上是两个小区，中间割的全部都是城市马路，一定有这个概念，全部由城市围的马路一定是一个小区，这两个小区没有必然联系，你10万平方米小区和这边12万平方米的小区没有必然的联系，首先我们把这个先闹清楚，有的人非要往一块拽，这都是违反小区的设计概念，我先讲一讲那2个评委同意人的方案，他说这个小区把中心绿地放在中部地区，而且公共建筑是一字排开，大家看这是这个区的公建会所，这是这个区的幼儿园，这是商业，这是这个区的托儿所，这是会所，他认为公共建筑一字排开有利于使用。另外这个方案打破行列市了，因为有曲线，所以他们同意这个方案。按理说这个专家说完以后在理不在理，你好好想一想，你觉得他想法有问题，我们脱离他的想法去讲，他说的问题都是我们需要考虑的问题。我们现在用价值定位的概念去判断这个小区是不是我所需要的东西。首先我们看第一价位区在什么地方？一般第一价位区会产生在我的绿地边上或者是投入量最大的地方说水面。比如第一价位区房子一般是在这个地方，因为投入大量的绿化，投入资金、绿化等等，或者是我们把一个高潮的东西，小区的高潮的东西放在中部了。现在我们先看一看这是第一价位区；第二价位区可能在这，为什么？因为有专属的绿地，四块放在这，这相对于后面都好一些，这个地方是短板，板标短，另外有自己的专属绿地，形象地说一点它比人家具有归属感强一点，我们可以划定这一块是第二价位区；第三价位区是