寿光卡诺岛营销诊断及后续策略案下.pdf

寿光住宅市场总体分析 1）供应形态 目前寿光住宅市场供应慢慢的由多层住宅转换为高层、小高层住宅的供应，但多层楼 盘的需求仍是主流；高层项目以市区及东部行政新区为主，楼盘品质较高，注重整体产品 包装和营销推广，物业管理专业品牌被受重视；个别高层楼盘采取精装修模式销售。 2）放量形态 定向团购开发较为普遍。机关单位和大企事业单位委托开发和定向开发，用较低的价 格团购，已经形成很大的规模。另外，寿光的城市化进程相对于其他县市更加快速，城郊 结合部的旧村改造项目规模较大、价格低。新农村建设在南部、北部的村建房项目颇多， 对商品房市场形成一定的冲击。 3）热点区域 东部新城环境好，开发量大，是购买能力强的客户首选之地。市政机关东迁、弥河景 观带的修建，东部作为未来的政治中心和发展方向，此区域成为大批的机关人员、教育、 医疗机构的高素质高收入人群争相入住的生活区，市民对此区域的认可度也较高。 但是从现在的开发建设进程来看，生活配套和市政配套还不算完善，目前在此区域购 房的人都具备一定的经济实力。此区域规划的地产项目有别墅、高层住宅、花园洋房等多 种形态，户型面积大多在120㎡以上。社区品质、环境绿化和物业管理等要求较高。 寿光高端客户数量毕竟还是少数，众多放量情况下，销售速度和开发周期必然加大。 寿光住宅市场总体分析 4）价格态势 商品房交易平均价格也由06年的2100元/平方米上涨到07年的2300元/平方 米，09年上半年均价已突破2500元/平方米，而2010年上半年则比2009年上涨近 500元/平米。东部新城区各项目的涨幅为最快，带动了区内住宅价格的上升，各 项目以其大盘优势和品质优势使单价一路走高。如果市场大形势能够平稳过渡， 则2010年下半年将不会发生较大变动，2011年交易量及交易价格仍将处于稳中 有升的状态。 5）需求特点 由于居住习惯和生活舒适度的要求，寿光畅销户型面积为120平米三室户型 ，东部新城因其置业者层次较高，畅销主力户型面积在120-160平方米之间， 120平米以下的户型供应量较少。 老城区各项目户型面积相对较小，多集中在80－120平方米之间，但供应量 有限，且总价较高。 根据此次调查，80平米左右的小户型及100平米左右的紧凑三房开始受到购 买力较弱的置业者的青睐，且开发项目此部分户型相对紧缺，现在售各项目小户 型销售状况均良好，热销户型的总价集中在25—30万之间；这对与后续项目开 发具有重要的借鉴意义。 客户群体中，二次置业客户占多数比例，首次置业客户（年轻、婚房）占 少数比例，多以自住为主。 目录 第三部分 卡诺岛二期营销推广建议 市场需要什么 一切市场问题其实都是关于客户的问题. 客户关心什么？ 市场需要什么 1、居住功能 地段环境 弥河生态园景观环境、金光街景观大道 产品品质 小区幼儿园会所商业及周边生活教育配套 综合配套 全明户型设计、强大使用功能、合理面积配比 开发实力 德式建筑、全框架结构 二期现房销售、实力体现、工程质量 服务理念 一期完美呈现、物业贴心服务精细化管理 价格 价格跟随市场并有增值体现 市场需要什么 2、居住文化 优越感 寿光城市水岸名宅的最高典范 国际化 国际划艇俱乐部、高档居住区 高尚人文