房地产业务企业所得税风险控制关键点与案例谋划.pptVIP

中国财税浪子 王骏 国税发新31号文房地产业务企业所得税风险控制关键点与案例谋划 北京安衡税务师事务所有限责任公司 两个理念 避免犯法——刑法修正案（七）之逃避缴纳税款罪——王骏倡导“安全纳税” 避免犯傻——不学政策多交税（比如视同销售问题、代收费用问题）——王骏倡导“纳税优化” 国税发【2009】31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 一份不得不学习的重量级文件 哪些文件将作废 国税发【2006】31号 国税发【2001】142号 国税发【1999】第242号 国税发【1995】第153号 国税函【2008】299号（事实上已经被修改，特别是计税利润率恢复为计税毛利率，而且降低） 国税函【2007】603 售后回租政策尚不明确 国税发【2009】31号 第一条??根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。　　 第一条税务风险控制关键点 房地产新31号文没有规定的所得税问题应当在企业所得税法及其实施条例、配套文件中寻找答案，一个31号文无法包办所有问题 比如广告费、业务宣传费、业务招待费等扣除问题 国税发【2009】31号 第二条? 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 内外资房地产所得税政策彻底统一 外资房地产学习新31号文更有必要 一个特殊的纳税人 江苏某县工商联经过当地政府安排，办理了立项审批和土地征用手续后，于2006年筹建特色产品交易中心，并且向中心全体准备入住的商户集资。工程完工后，集资户取得房屋产权。工商联认为，自己只是在建房中起个联络员的作用，集资收款也是为了转付工程款，自己不是开发商，也不是售楼商，不存在纳税问题。 提示 房地产开发是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。没有“拿地”的单位，不能进行房地产开发。因此本案中房地产开发主体只能是工商联，而不是被集资的商户。 工商联开发交易中心卖房，商户集资是掏钱买房。 第二条税务风险控制关键点 新31号文删除了旧31号文中关于“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案”的规定，这意味着各地税务机关需要对自行制定发布的房地产开发经营业务所得税文件进行全面清理。 不等于各地不可以出台自己的土政策（北京市昌平区税源高度集中于房地产行业） 特别提示 各省乃至各地级市都要关注当地国税、地税分别或者联合转发新31号文的具体文件 一要看毛利率等一些具体规定的落实 而要看当地有没有做补充规定 国税发【2009】31号 第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　(二) 开发产品已开始投入使用。 　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。 已报房地产管理部门备案 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法 (建设部令78号） 第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。 第六条 备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。 已开始投入使用 是指根据《建筑法》第6 1条规定，符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件的工程，竣工经验收合格后交付使用的开发产品。? 已取得了初始产权证明 是指已取得了土房局主件产权证的开发产品。? 第三条税务风险控制关键点1 问题：土地开发还是没有明确完工条件，土地开发后转让怎么办？ 比照一般货物（存货）销售或者财产转让 第三条税务风险控制关键点2 关键点：完工条件是纳税的临界点 完工前 按照预计毛利率计税 是实际征收还是预征？ 原外税法属于预征税制 完工后 按照收入成本计税 第三条税务风险控制关键点3 提问：3个条件都满足了，以谁为准？ 孰早原则 第三条税务风险控制关键点4 不及时结转成本会存在风险 计税毛利率＞实际 早完工早转成本 计税毛利率＜实际 迟完工迟转成本 税务机关的第一关注点就是你是否及时结转计税成本，不按时结转根据35条规定收拾你 第三条税务风险控制关键点5 外资房地产的一个概念变化 国税发【2001】142号：企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产