亚豪2010年北京博悦府项目阶段营销推广方案.pdf

博悦府项目阶段营销推广方案 01 博悦府项目作为自我司09年4月接手项目的前期定位及产品策划工作以来，对于博悦府 项目致力打造 “面向区域升级置业人群的舒适型私密大宅”的高端物业形象一直是项目合作 各方共同努力的目标和方向。 2010年3月20日项目顺利开盘销售，博悦府项目低调亮相，在项目前期适逢市场价格的 快速上涨阶段，项目认购者踊跃。为了保证项目能够实现最大化的利润回收，项目适当地控 制了销售节奏。开盘后至5月中旬前累计实现签约71套。累计销售总金额1.85亿元。 随着2010年4月开始宏观调控政策的陆续收紧，在5月份市场成交开始萎缩，市场成交量 开始下降，客户置业和投资热情开始低落，进而开始观望。博悦府项目前期的低调和控制节 奏成为了项目在调控下逆势销售的掣肘，因为低调使得市场关注度不够，区域市场的升级购 买力无法充分吸纳，城区客户更是对项目知之甚少。由于控制节奏使得项目在市场下行空间 时无法快速出货。 自5月份以后博悦府项目的销售开始下滑，6月、7月连续两月0成交。在当期不利的市场 环境下，项目营销团队与开发团队在6月份就项目在调控期的营销思路进行了沟通，并就项 目未来的运作达成了共识，即在市场价格开始下行阶段，通过项目的工程节点和现场环境的 打造来提升博悦府的市场关注度和产品价值点，以达到通过价值品质的提升和现场环境的营 造来最终兑现项目区域舒适型私密大宅的高端物业形象。 截止开盘前 项目在没有 项目来电来 项目售楼处 项目累计来电 任何折扣的情况 访下降明显，每 搬至现场叠拼首 样 1361组，累计来 下，项目以 天电访量均在个 层，销售环境及 板 进 访1052组，意向 18374元的均价 位数。同时出现 售 销售动线变化较 间 场 客户283组，其 开 累计成交71套， 立 部分退房客户， 楼 大，客户识别性 园 接 中住宅278组， 盘 合计总金额1.85 面 自开盘以来累计 处 不够，来访几乎 林 电 叠拼5组； 销 亿元； 落 退房2套； 搬 为零； 到 售 成 迁 位 12.31 黄村东西大 3.20 黄村东西大 6上旬 项目户外围 7月底 样板间即将 9月底 街灯箱，现场工 街灯箱，现场工 挡及灯箱画面更 公开信息三大网 地围挡；三大网 地围挡，画面内 换，三大网站详 站动态释放； 站的网络详情 容持续上档；三 情页立面落成信 页； 大网站的网络详 息释放； 情页项目动态更 新，博悦府项目 热销信息释放； 总体来说博悦府项目的营销轨迹，真实地反映了政策调控对于房地产市场的影 响。项目自6月份开始几乎没有实质性的营销动作推进。项目更多是在利用市场的调整 期进行工程施工推进和样板间以及园林环境的营造，也可以说是在低迷的市场环境下， 为项目的价值塑造和销售的再次启动积蓄力量。项目在等待一个再次爆发的时机； 量 积 价 数 面 均 0 0 0 0 0 0 0 0 0 分 元