产品主义的制导营销天奇·盛世豪庭阶段策划推广.pdf

产品主义的制导营销产品主义的制导营销 天奇·盛世豪庭阶段策划推广 （07年10月—08年2月） 第一部分：营销背景 一一、关于策划推广方案的几点思考关于策划推广方案的几点思考 • 11、本案已经入市本案已经入市，在洛社当地及无锡市场上已经具有在洛社当地及无锡市场上已经具有一 定的知名度，前期推广工作已经完成了市场引导及楼盘的 形象塑造形象塑造，，接下来接下来，，本案的策划推广将直接进入本案的策划推广将直接进入 “强销强销 期”，在延续前期推广方向的基础上，密集宣传本案最核 心的优势，放大产品特性，渗透辅助卖点，藉此增加产品 本身的说服力本身的说服力；借助各阶段的借助各阶段的SPSP活动扩大曝光率活动扩大曝光率，聚集聚集 人气，促进本案销售业绩的飙升。 • 2、该案预计11月中旬拿到预售许可证，11月初单身公寓、 多层、情景洋房三套样板房公开，届时项目销售将进入高 潮时期潮时期。为进为进一步吸客步吸客，天奇天奇·盛世豪庭可以考虑进行第盛世豪庭可以考虑进行第 二次特色开盘，扩大影响，吸纳目标客源，为热销注入一 剂强心剂剂强心剂。。 • 33、、目前目前，，本案面对的最大竞争来自于该区域的洛社新城本案面对的最大竞争来自于该区域的洛社新城，， 因此天奇盛世豪庭接下来的策划推广将更有针对性，一定 要最大程度地强化本案优势，放大辅助卖点，规避劣势。 • 4、一份执行力强、效果显著的营销方案，必须基于对产 品优势的深度挖掘品优势的深度挖掘、目标客户群的细分以及对市场上竞争目标客户群的细分以及对市场上竞争 对手的深入了解上。 二二、天奇天奇··盛世豪庭目前现状盛世豪庭目前现状 • 1、相对于区域市场的高价格入市，客群具有一定的心 理抗性理抗性，怎样宣传项目的核心优势使客群认为该案物有怎样宣传项目的核心优势使客群认为该案物有 所值，化解抗性成为推广任务中的当务之急。 • 2、洛社新城宣传打造一座城概念，主打政府规划牌， 抢夺了本案的部分目标客户抢夺了本案的部分目标客户。找出天奇盛世豪庭的核心找出天奇盛世豪庭的核心 竞争力，将客户拉回到案场来，成为推广工作的重中之 重。 • 3、本案前期宣传着力点在形象部分，推广诉求没有放 大核心卖点。随着该案又一轮热销的到来，我们的每一 次诉求都要狠，要准，要有针对性。 • 4、本案周边公交线路不多，距离市区有些距离，吸引 市区人口来此买房难度较大市区人口来此买房难度较大，无疑缩小了目标客户群的无疑缩小了目标客户群的 范围。因此，怎样运用有效的宣传吸引市区居民来此落 户成为切实之需户成为切实之需。。 根据思考根据思考，制定方案制定方案 工欲善其事工欲善其事，必先利其器必先利其器。 第二部分：市场分析 区域市场区域市场 （一）、惠山区 （二）、洛社 （（三三））、主要竞争对手主要竞争对手 （四）、本案SWOT分析 惠山区惠山区 • 惠山区地域广阔，共有堰桥、前洲、玉祁、洛社、钱 桥桥、阳山等镇阳山等镇 （（街道街道））。目前惠山区楼盘众多目前惠山区楼盘众多，可以将楼可以将楼 盘分为三四个板块。一为惠山新城板块，即堰桥—长安板 块，是惠山区大型楼盘最集中的地方，包括堰桥和长安两 个地段个地段。 • 堰桥有绿地世纪城堰桥有绿地世纪城、、复地公园城复地公园城、、百大春城百大春城、、理想城理想城 市、加州洋房、华厦清水湾、嘉利华府庄园等大型和中型 住宅楼盘，新的则有奥林匹克花园；在长安地段有怡和家 园园。。在惠山新城南面有天在惠山新城南面有天一城和凤翔馨城城和凤翔馨城。。还有不少楼盘还有不少楼盘 分布在几个镇上：玉祁的宝龙湖畔花城；洛社的天奇城和 橄榄郡（橄榄园）；钱桥的晴山蓝城、双隆明珠隆舜苑、 中富美林湖中富美林湖，，以及城中县前西街展示处在以及城中县前西街展示处在99月月1616日刚刚开日刚刚开 放的苹果园社区。说惠山区供应量充足，除了惠山新城这 个“主板”房源充裕外，还有钱桥、洛社等“小板”的房 源供应较为丰富源供应较为丰富。 惠山区领跑锡城惠山区领跑锡