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[天津武清金融商务中心] 项目总体营销策划报告 第一章：项目所在区域概况 一、武清区域环境概况 武清，东与天津市宝坻、宁河搭界；南与北辰、西青、河北省霸州相连；西 与廊坊市安次区接壤；北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻，是京、津、 冀经济圈的核心地带。随着京津高速、京津塘第二高速、城际轻轨的三维交通网 络形成，“京津半小时经济圈”接轨国际经济脉动，武清的门户地位益发重要， 引动中外企业注目。 天津新技术产业园区武清开发区于 1991 年 12 月 28 日成立，1992 年 6 月 23 日奠基开始建设。武清开发区位于京津之间，规划面积 32 平方公里，区位优势 得天独厚。建区 18 年来，共引入 50 个国家和地区的企业 700 余家，投资总额 300 多亿元（其中外资 26 亿美元）。其中，有美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住 友、韩国 LG、中粮等世界 500 强企业 13 家，还有丹佛斯、天狮、南玻、信义、 娃哈哈、戴纳派克、EKC 工业等 50 余家国内外行业龙头企业。经过十多年发展， 开发区形成了电子信息、生物医药、新型建材、机械制造、汽车及零部件等五大 主导产业，投资总额、销售收入均占到开发区的近 70%。建区以来，开发区累计 实现税收 100 余亿元，吸纳直接就业近 6 万人，间接就业 3 万余人，带动配套企 业 100 余家。 二、武清区域物业供应现状 武清区域内供应物业以住宅为主、塔楼连接裙房商业为主、中档价格为主， 销售状况普遍较好，但总体产品品质不高、配套设施不完善，同时物业管理服务 一般。商务方面，专业写字楼存在同样的问题——综合质素不高、配套设施不完 善和物业管理服务一般、建筑形象呆板等等，写字楼供应较少，客户购买写字楼 - 1 - [天津武清金融商务中心] 项目总体营销策划报告 的积极性尚未得到激发，且武清开发区内现阶段尚无其它写字楼。本项目应抓住 这一市场空白点，走高质路线，在服务、大楼外观、硬件设施以及公共区域包装 等方面尽可能做到位、做精细。 三、区域需求趋势 1．项目地处天津新技术产业园区武清开发区，该区域已经形成了由电子信息、 生物医药、新型建材、机械制造、汽车及零部件为龙头的五大主导产业，同时武 清区金融业、房地产业、商业、餐饮娱乐业等也得到迅猛发展。近几年的时间里， 武清开发区已陆续进驻以上相关行业的企业和办事处，写字楼市场具有较大的需 求空间。 2．由于目前供应中的写字楼从形象档次及软、硬件配套上均属于中档水平，整 个武清区写字楼的有效需求未达到饱和，因此武清区写字楼市场供应有一定的空 缺。 3．在对消费者的调查中发现：一定量的客户对购买写字楼的认识不够，认为写 字楼只需地段好，交通便利就足够了。而当一些拥有较完善的配套，办公场地优 越，物管好的写字楼出现的时候，又因为价格太高而只能驻足观望。在这部分人 当中多为中小型企业主。同样说明该地区写字楼市场的有效需求大于有效供应， 对于本项目的营销有较大支撑。 4．随着京津城际列车的开通运营，京津步行街等大型综合商业聚合体的建成， 雍阳道、常德大街传统商圈的进一步完善以及经济技术开发区的迅速发展，武清 吸引了人们更多的目光，人流、物流、资金流不断扩大。。旅游业、房地产业、 商业、餐饮娱乐业的迅速崛起都无疑将扩大市场有效需求，尤其是对中高档写字 楼市场有一定的促进作用。 - 2 - [天津武清金融商务中心] 项目总体营销策划报告 第二章：项目概况 一、项目规划情况 本项目位于天津武清区武清开发区福源道与泉旺路交口，北临天鹅湖度假 村；东望 103 国道（京津公路）；西面为正在建设中的武清开发区软件创意园； 南靠已建成的武清开发区一期产业区。地块呈方形，地势平坦，利用率较高。距 武清繁华商业中心举步之遥，交通极为便利。 二、项目经济技术指标  占地面积：14645.2 平方米  总建筑面积：75519 平方米  南塔裙楼总建筑面积：5825 平方米