社会 主义市场经济第三讲.pptVIP

（四）影响房地产价格的因素 1、宏观因素 国民经济、城市发展、基础设施、国家政策 2、微观因素 土地区位、人口密度、交通、商业、环境 （五）当前我国房地产市场存在的主要问题 1、政府层面：“三不” 法制不健全、监管不到位、调控不得力。 （1）法制体系不健全，司法保障不牢靠。 （2）监管体系不顺畅，监管执行不得力。 （3）调控手段不灵活，宏观调控常常难以奏效。 2、市场层面：交易极端不规范。 土地市场：强征暴敛。 中介市场：坑蒙拐骗。 金融市场：潜藏隐患。 3、开发商层面：诚信度极低。 自有资金不足。 在房地产开发方面： 在房地产销售方面： 4、物管方面：服务差。 定位错误 服务质量差 态度恶劣、手段粗暴。 乱收费。 （五）发展和完善我国的房地产市场 1、改革土地征用、转让制度，建立完善的法制体系 2、深化住房分配和社保体制改革，多推保障性住房3、完善监管体系。建议组建房地产监督委员会。 4、完善宏观调控职能，建议组建房地产政策协调委员会 5、规范市场，建立完整有机的市场体系。 6、完善信贷制度 7、严格行业准入制度，加强监督，规范开发商的经营行为。 8、完善物业管理，加强售后服务。 2010年，南宁试点取消商品房预售制度 四、期货市场 （一）定义 期货：通过期货交易所买卖某种标准化商品或金融产品的合约。 标准化：商品或金融产品的数量、等级、交货时间和地点都是统一的。 最早出现：19世纪中芝加哥谷物交易所、 伦敦金融交易所。 我国全国性的有三家：上海金融交易所（龙头市场）、深圳有色金属交易所、郑州粮食批发市场。 （二）性质 性质：不进行货物买卖，只进行有法律效力的合约交易。 其基本原则：预期交易、定期交割。 （三）特点 1、契约买卖 2、对交易人员有严格限制 会员可进场交易，非会员要委托经纪人交易。 3、特定的交易程序和交易规则 买卖双方按约定在未来时期实现所有权的转让或让渡。作为卖方，他出卖的不是已存在的商品，而只是反映该商品的合约；作为买方，他不一定具有按合约规定的购进的货物的现实支付能力，（一般履约保证金为5-15%），可以“以小博大”，有很大的刺激性。 期货交易中实物交割比重不到10%，故有“期货无货”之说，合约可进行多次交易；合约到期通过规定的清算公司进行清算，买卖双方不为对方负财产责任。 （四）交易对象 对象：“标准化产品、金融产品”的合约。 进行期货交易的产品，必须具备供求量大且分散、不易腐烂变质可贮存、能标准化和分级、有自由竞争价格等特点。现在，外汇、利率、贵金属、股票、期权等金融产品为最主要的期货商品，占世界期货交易的70%。 期权交易：期汇交易的一种特殊方式，在交易到期时，当事人一方可执行可不执行合同，不执行时赔保证金。 黄金交易：纽约世贸中心、伦敦金融交易所 （五）目的 1、套期保值：转移价格风险 定义：通过期货合约的买卖来抵消现货市场价格变动带来的损失。 原理：“对象相同，数量相等，部位相反，期限相同”。它相当于赌场上“两面下注”，不以盈利为目的，不盈不亏。 2、投机获利。 低买高卖可高卖低买，赚取差价。 （六）加快我国期货市场建设 期货交易是一种高层次的金融活动，要求规范化——法规、组织制度、宏观管理。尤其是交易对象。 期货交易最发达最集中的美国只有十几家期货交易所，而我国在90年代中后期就冒出几十家有一定规模的地方性期货市场，把许多难以标准化的商品，如：煤炭、钢材、中药材、水产品等也拿来做期货交易，在规模上全国的交易量还比不上纽约一家。 五、社会主义市场体系的培育和发展 （一）推进价格改革，建立主要由市场形成价格的机制。 1、市场价格新体系的基本内容。 （1）定价主体：企业自主定价。（前提） （2）定价途径：市场形成价格。（核心） （3）政府间接调控。（保证） （4）社会全面监督。（保证） 2、加快建立和完善社会主义市场价格体制的步伐。 （1）继续扩大市场价格的比重 （2）加快市场体系的培育 （3）改进计划价格形成机制 （4）抓紧完善价格间接调控体系 （5）加快价格法制建设 （6）加强价格监督体系 （二）深化流通体制改革 1、流通体制改革的目标模式——建立一个适应社会主义市场经济的有宏观调节的自由流通体制。 （1）社会主义流通的性质：有宏观调节的自由流通。 （2）运行机制上要适应以市场作为资源配置主要方式的要求。 （3）宏观调节的自由流通体制的微观基础：以流通企业作为流通的主体。 （4）建立符合商品流通规律的流通组织形式和经营方式。 组织形式：公司、企业、商场、交易市场、代理商行、商品交易所。 经营方式：零售、批发；现货、期货交易；买断、代理 2、商业流通体制改革的主要方向和途径。 （1）形成以公有制