润丰.格兰印象全程策划执行方案.pdf

“润丰.格兰阳光” ————新都市主义生活样板 项 目 全 程 策 划 报 告 中国.遵义 地址：深圳市深南大道大庆大厦8层北座 电话TEX：（75582984468 传真FAX：（755 网址Website:www.sunjade .com E-mail: sunjade @21 1 目 录 一、 市场分析 1、项目概况 2、宏观地产市场背景 3 、区域楼市分析及周边市场分析 4、竞争物业分析 二、 项目分析 1、项目地块解析 2、项目发展 SWOT 分析 3 、项目综合评价及发展战略分析 三、 物业发展建议 1、项目命名 2、项目市场定位 3 、物业类型定位 4、形象定位 5、 目标消费群定位 6、价格定位 7、建筑规划、园林景观设计建议 8、户型及面积设计的建议 9、会所设置的设计建议 10、 道路系统的规划建议 11、 智能化系统与新技术的应用建议 12、 物业管理、社区服务建议 四、 营销策划建议 1、入市时机和销售前提条件 2、销售策略 3 、价格策略 4、推广策略 5、营销过程控制 6、营销费用预算 五、 后记 2 一、 市场分析 1、项目概况 项目位于凤凰山东南方向山脚下，东通中华北路以及城市广场，西至凤凰山脚，北邻天 安花园，地处城市中心地段，地块分为两个大区，学校用地区与住宅用地区，两区通过地块 前的狭长用地向中华路开口。项目总占地面积 38857.1 平方米，小区用地面积 31857.1 平方 米，7000平米用地的新文小学，总建筑面积104665.6余平方米。 项目住宅区又分为四个区域，A 区为背靠凤凰山的低层建筑，A 区往南是住宅 B 区，全 区基本为 11+1 层的小高层住宅，是小区的中心区域，总图布置结合高差，分台布局，采用半 围合手法，将中心花园置于其间，更加大间距至39 米，使住宅间相互无影响，且园林景观区 的面积增大，B 区还利用场地高差设地下和半地下车库，解决小区停车问题。C 区主要沿街 布置，下为二层商业裙房，将会所、商业、售楼部，辅助用房等纳入其中，上部为 9+1 层的 小高层住宅， D 区为 8 层的多层住宅区（作为小区的还房安置部分）。 2、宏观地产市场背景 2000 年——2003 年遵义市房地产行业一直处于良性发展状态，年开发量增长势头强劲， 商品房年销售面积也保持在相对稳定的层面上。 根据遵义市“十五”规划，2003 年度政府工作报告，随着城市人口的不断增长，对居住 条件和环境的不断提高，遵义市未来几年内对住宅的需求量将达到一定的面积，在近十年内 将有 15%的家庭计划二次购房，加上新增加的人口数量，遵义市区商品房需求量将保持在年 均 60 万平方米左右，市场潜力巨大，发展趋势将向配套化、智能化、成熟化、规模化、高档 化，这一潜在市场需求也将给遵义市房地产行业带来新一轮竞争。同时消费者的购买习惯也 发生了明显的变化，由感性向理性转变，无形中加剧了市场竞争的激烈程度。 　2004 年下半年数个大盘上市，预计上市量达180万平方，房地产市场会出现阶段性过 热征兆； 2005 年将是遵义市房地产行业竞争最激烈的一年，将面临全新的挑战，会有重新洗牌 的趋势； 地段、环境、配套功能成为销售的利器，缺一不可。购房者对小区品质有了更高的要求。 普遍认为目前的区域市场热点是：海尔大道片区（环境好）、 开发区深圳路一带（市 政府、区政府附近，未来升值潜力大） 业内专家认为今年的整体住宅销售不会特别理想，消费者需求与市场供应方面有一定 落差，供过于求，预计积压/空置房将大面积上升