金世咨询：沁水湾项目营销推广方案.pdf

沁水湾项目营销推广方案 沁水湾项目 营销推广方案 致：河南精英置业有限公司 1 沁水湾项目营销推广方案 目录 第一部分——项目存在问题分析 一、项目产品本身问题 二、定价策略问题 三、沁阳市场问题 四、推广问题 五、达成共识 第二部分——营销推广方案 一、开发调整策略 二、产品调整策略 三、项目定位及概念分解 四、推广策略 五、楼盘包装策略 六、媒体策略 七、推广执行 第一部分、项目存在问题分析 2 沁水湾项目营销推广方案 一、项目产品问题 1. 从沁水湾整体规划看，住宅产品种类配比及布局不合理，且面积偏大，与市场需求脱 节。这是本案的一处硬伤。 2. 在工程开发上，前期开发量过大，超过市场容量，在后期不易进行产品调整；同时工 期过长，楼盘的高档品质也不易体现。 3. 产品设计与现有楼盘差异性较小，比如别墅没有坡屋顶等个性设计，与独家小院相比 其价值点突现不出来。 4. 看守所搬迁时间的不确定，给项目销售带来一定程度上的抗性。 二、定价策略问题 沁水湾，定价策略制定不科学。大盘在入市时一般采用 “低开高走”策略。而本案 前期销售时，单价、总价都偏高，超过了市场的承受力，与其他在售楼盘相比，缺乏价 格竞争力。 三、沁阳市场问题 1. 政府对沁阳新区的开发力度不大，客户对新区的发展感到担忧，从而导致对本案前景 没有信心。 2. 沁阳房地产市场目前还不发达，还存在房产开发不规范行为。  沁阳市场整体房产交易量不活跃。2006 年沁阳市总成交套数 400 多套，总价最高的房屋总价是 40万左右（独栋别墅），一般房屋总价在10万—15万之间（包含四房），基本成交价在1000元/ 平米左右。  沁阳土地私下交易活跃。15—20万左右就可私建一个2—3 层的独家小院。  当地人居住习惯难以扭转，喜欢小独院，对3层以上楼层期房有抗性，观望心态比较重。  市场潜在竞争激烈。沁阳2006年已推出8宗新老城区土地，总计 15万平米。目前亚星置业已进 入沁阳市，在沁园路与怀府西路交汇处拿到地，项目推出在即。这将是本案的一个强大对手。 四、推广问题 1. 整体推广思路不清晰，项目定位不明确，1、2、3 等组团在宣传上概念模糊，没 有差异性。 2. 阶段推广不连续，阶级性传播亮点较少，推广缺乏明确主题，未打造出高档大盘 形象。 3 沁水湾项目营销推广方案 3. 媒体渠道单一，没有车体等流动广告等。尤其户外媒体，无论位置还是设计，都 不太醒目，广告效果不明显。 4. 广告