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第七章 其他估价方法及其应用 地产估价 7-1 路线价估价法 一、基本原理 线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原 理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表 及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他 宗地地价的一种估价方法。 线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市 土地的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效 益。 地产估价 7-1 路线价估价法 二、计算公式 土地价格 （单价）= 线价×深度价格修正率 土地价格 （总价）= 线价×深度价格修正率×土地面积 如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了上 计算公式 计算价格，还要做加价或减价修正。 地产估价 7-1 路线价估价法 三、适用范围 线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜 于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大 量土地进行估价的场合。 线价法是否运用得当，还依赖于较为整齐的道 系 统和宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正 率。 地产估价 7-1 路线价估价法 四、操作步骤 1 划分 线价区段 2 设定标准深度 3 选取标准宗地 4 确定 线价 5 制作深度指标表 6 计算临街各宗土地的价格 地产估价 7-1 路线价估价法 四、操作步骤 5 制作深度指标表 深度指数 深度指数是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。 深度价格递减比率 在影响价格的因素中，依深度深浅所表示的价格变化比率，称 为深度价格递减比率。 深度指数表 这种由深度的深浅而引起的相对价格关系，如果编制成一张 表，则称为深度百分率表。 编制法则 四三二一法则 该法则的涵义是将临街深度100英 （30.48m）的土地，划分 为与道 平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价 值有所不同。 第五章 收益法 地产估价 7-1 路线价估价法 表7-1 深度价格修正率表 临街深度（英 ） 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 单独深度指数（%） 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度指数（%） 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度指数（%） 160 140 120 10