房地产行业的相关知识.docVIP

PAGE 第 第 PAGE \* MERGEFORMAT 1 页 共 NUMPAGES \* MERGEFORMAT 8 页 房地产行业的相关知识 房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 房地产开发的特点：房地产形式开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。 房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产的三级市场：一级市场是指土地交易市场，二级市场是指商品房买卖市场，三级市场是指二手房市场。 商品房：具有开发资格的开发商开发的商业住宅。商业住宅分为：居住商品房；非居住商品房（商业、办公、综合用房等） 土地的使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。 土地的获得方式：受让、拍卖、赠与、继承。 住宅的产权 ：住宅的产权一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。 五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划局核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源局和房屋管理局核发。? 两书：《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。 竣工验收：竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格资料、数据和凭证。 按揭贷款：按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。 （1）申请按揭贷款所需提供资料 申请人和配偶的身份证、结婚证、户口簿原件及复印件 购房合同 预付款收据原件及复印件 收入证明（单位开具的收入证明、包括工资单、个人所得税纳税单、银行存单等） 开发商的收款帐号。 （2）按揭贷款程序 带齐申请按揭贷款所需提供资料到贷款银行申请个人住房贷款。 接受银行审查，确定贷款额度。 办理借款合同、保险、产权抵押登记和公证。 银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息。 住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。 公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。 申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。 组合贷款：组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。 契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半） 公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。 开发费用的组成：楼面地价, 建安成本,契税, 规费, 室外工程, 设计(含绿化),招标,监理, 平整场地、临时设施及临时水电、勘探, 营业税、土地增值税、管理费用、销售推广费用、人防费用 楼面地价：按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。 　　 楼面地价＝土地价格÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 规划建筑面积＝土地面积×容积率 商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。 能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、液化气）等设施。 给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。 三通一平：水通、电通、路通和场地平整，施工用地的必备条件。 项目施工周期的划分：主体基础施工、主体土建施工、内外粉刷施工、配套管网施工。 施工工艺：勘探、桩基础、基