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我国房地产上市公司绩效测算与比较 　　摘要：为了解我国房地产企业的绩效状况，以经济增加值作为绩效的代表指标，选取沪深A股91家房地产上市公司为样本，测算其2001-2012年绩效并开展产业内外的对比分析。结果显示：（1）2001-2012年，以经济增加值衡量的样本房地产上市公司绩效均值为0.99，不同房地产上市公司之间绩效差异程度较大，低于平均绩效水平的样本公司数量较多，样本公司的绩效均值在2006年以前为负，2006年以后为正；（2）房地产上市公司的绩效均值高于建筑业上市公司但低于制造业上市公司，不同所有权结构、地域和主营业务的公司绩效均值差异较大。 　　关键词：房地产上市公司，绩效，经济增加值，测算，比较 　　中图分类号：F276.6 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2014）01-0019-26 收稿日期：2013-11-26 　　1 引言 　　公司绩效是指公司在一定时期内利用其有限资源从事经营活动所取得的成果（向显湖等，2006）。测算并分析公司绩效是公司制定和调整发展战略的基础工作之一。与其他行业的公司相比，我国房地产公司目前普遍存在过度投资倾向，经营波动性较大，部分公司为追求眼前利益，可能做出片面决策和短视行为。在此背景下，客观分析房地产公司绩效，对公司经营者做出正确战略决策具有重要的意义。 　　目前常用的衡量公司绩效的指标分为市场表现类指标和投资回报类指标。市场表现类从公司市场价值的角度衡量绩效，体现资本市场对公司价值的判断；投资回报类指标从投入产出的角度考核公司绩效，能有效度量经济资源产生的价值。理论上，这两类指标均可用于衡量公司绩效。但我国资本市场有效程度低（徐莉萍等，2006），公司的市场表现难以真正体现其内在价值和绩效水平。相比而言，投资回报类指标更适合反映我国的公司绩效。 　　投资回报类指标主要包括“资产收益率”（陈晓和江东，2000；龚玉池，2001；向朝进和谢明，2003）、“净资产收益率”（孙永祥和黄祖辉，1999；李增泉，2000；施东晖，2000）和“经济增加值”（OByrne，1996；Lehn和Makhija，1997；OByrne，1997；朱碧新，2011）。其中，“资产收益率”和“净资产收益率”是基于会计利润核算公司绩效，简单易行，但忽略了股权资本的机会成本；而“经济增加值”是基于经济利润对公司绩效进行分析，较全面地考虑了资本成本，且与公司长期发展目标相结合，更适用于考核房地产公司的绩效。 　　本文以房地产上市公司为代表，结合沪深A股91家房地产上市公司2001-2012年的数据，测算并分析我国房地产上市公司的绩效指标（经济增加值），为全面了解我国房地产企业的发展现状和前景提供依据。 　　2 经济增加值及其测算 　　2.1 经济增加值及其基本原理 　　经济增加值是指公司投入生产运营的资本所产生的净利润。 　　用经济增加值来衡量公司绩效的基本原理是：所有投入生产运营的资本（包括股权资本和债务资本）都有相应的成本，只有那些税后净营业利润高于资本成本的公司即能为股东创造价值的公司才是有投资价值的公司，而经济增加值等于或低于0的公司不具备投资价值。从这个角度讲，经济增加值是判别公司绩效水平的标准，经济增加值越高，公司绩效越好。 　　2.2 经济增加值测算方法 　　经济增加值的计算公式为：经济增加值=税后净营业利润-总资本成本 　　税后净营业利润是指全部投入资本的税后投资净利润，反映了资本的盈利能力，等于调整后的营业利润与调整后的税收之差。调整后的营业利润可通过对营业利润、债务资本利息与其他营业收入求和再减去其他营业成本计算而得；调整后的税收是所得税调整与公司所得税之和。 　　总资本成本是指公司全部投入资本的成本，体现了资金使用成本，可利用总资本乘以资本成本率计算得到。其中，总资本等于股权资本与债务资本之和扣除货币资金和在建工程；资本成本率是指股权资本和债务资本的加权单位成本，通常参照约定的规则取值。 　　测算经济增加值所需各项指标的具体计算公式见表1。 　　3 我国房地产上市公司绩效测算：经济增加值 　　3.1 数据收集与整理 　　以2001-2012年沪深A股房地产上市公司为初始样本，剔除被特别处理的公司（ST）和数据缺失的公司，确定91家房地产上市公司为测算样本。 　　针对表1涉及的财务指标，对91家样本公司的数据进行描述性统计，如表2所示。 　　3.2 计算税后净营业利润和总资本成本 　　结合表1的计算公式和表2的数据，测算样本房地产上市公司的税后净营业利润和总资本成本，其描述性统计结果如表3所示。 　　3.3 计算房地产上市公司绩效 　　根据表3的数据和经济增加值计算公式，测算样本房地产上市公司的绩效（经济增加