《恺撒广场》营销框架方案.pdf

《恺撒广场》 营销框架方案 商业地标·城市名片 开创全民投资新时代 致：开封房地产开发有限公司 目 录 前言：大环境分析——机遇与风险并存 一、区域市场分析 二、消费群体分析 三、目标顾客分析 四、项目分析 五、项目定位 六、推广策略 七、价格策略 八、销售策略 前 言 ——大环境：机遇与风险并存 开封作为七朝古都，有其独特的文化韵味、商业内涵和消费习惯，历史上曾经是“人 口逾百万，货物集南北”繁华帝都所在地；然而，曾经的繁华和悠久的历史已经成为过 去，但这种皇城子民遗风在开封人民身上留下了深深的烙印。在新时代市场经济大潮中， 开封的经济发展落伍于同样是历史文化名城的洛阳，成为郑汴洛金三角中脆弱的一环。 开封属于古都，具有旅游城市的先天优势，但这种古风对于商业地产的发展具有一 定的制约。事实上，成功的商业运作往往能够与构筑大交通、大旅游一样，直接提升城 市的影响力和美誉度。而商业地产作为商业发展的必要条件，在城市的发展架构中具有 特殊的重要性。 开封的发展呈现出一种异于其它城市的特征，旅游特色鲜明，地方特色浓郁。但商 业发展却并不尽如人意，一方面，外地商家很少；另一方面，本地商家经营普遍效益不 理想。开封市不乏集贸市场、批发市场，但缺乏高档商业场所，开封人购物到外地去这 种局面至今未曾改变。虽然开封的商业经过前几年的迅速发展，目前已经出现相对均衡 之势，但商业气象略显沉闷，辐射半径偏小，对本地商业的支持力度不够。在豫东地区 （包括开封、商丘、周口等城市）虽然有一定的影响，但是仍然缺乏足够的吸引力和向 心力以支持区域性核心商圈的最终形成。 2004年开始，开封商业地产发展异常迅猛，一方面是因为经济水平提高，城市中心 西移，城市框架拉大；另一方面，则是因为城市拆迁、旧城改造的进行，以及外资的引 进。但截止目前，开封市并未出现具有品牌号召力的商业项目，而这种高档次地标性商 业建筑的缺失造成的结果是：开封人民至今仍然要到大城市购物。这足以说明开封市尤 其是鼓楼商圈在自身建设上存在着某种缺失。对于开封这样一座历史文化名城和旅游强 市来讲，这无疑是一个桎梏，但同时，也是一个潜在的市场机遇。 按照中国加入ＷＴＯ时的有关承诺，到2005 年年底，零售行业将准许外国资本全 面进入。这种大趋势对于开封商业地产的发展无疑是一大利好消息，同时这对于将鼓楼 商圈打造成豫东地区核心商圈的战略设想，将是一次全新的机遇。 新的市场环境下，开封商业地产发展前景如何？开封商业的中心——鼓楼商圈又怎 样实现自身的目标定位，成为开封乃至豫东地区名副其实的购物天堂？鼓楼商城怎样才 能成为为古城开封商业地标，为开封的经济发展和形象提升增光添彩？ 挑战与机遇同在，风险与希望同在，商业地产的迅猛发展给开封带来了前所未有的 机遇，鼓楼商圈的竞争硝烟也从未象现在这样浓，鼓楼商城在开封这场新时代的商业风 暴中如何成为商业龙头？我们将在方案中