建设广场产品优化暨商业经营方案.pdf

建设广场产品优化暨商业经营方案 一、小户型公寓产品优化方案 小户型公寓主要面临的问题集中在： 1 单价高导致总价高； 2公摊大，户型面积小，实用性不强； 3大部分户型存在日照、采光、通风问题； 可以看出本项目营销的难点主要集中在单价和户型两大方面，而 这两方面的问题均是项目无法克服的销售瓶颈，我司在保证原有 总体规划的基础上，对“建设广场”的功能进行了细分，在维持原 有小户型公寓功能的基础上，增加两大功能定位： 公寓式办公和酒店式公寓 1、公寓式办公 开发优点：弱化采光、日照和通风问题，单价较小户型公寓能够 走高，总价将成为本案优势，基本上将小户型公寓的劣势进行了 有效的规避； 开发缺陷：办公类物业对消防要求严格，消防问题较难解决，一 定程度上增加了项目消防设施的投入，增加了成本。 方案优化说明： 在开发公寓式办公的定位前提下，将户型面积压缩成为方 案设计之根本，本方案将原方案以北的部分设计为中走廊 形式，缩小了原方案中户型面积，降低了单位总价。 2、酒店式公寓 开发优点：酒店式公寓同样也弱化项目采光、通风与日照问 题，价格可以走高，同时由于该区域人文与自然环境较好， 较适合开发品质较高的精装修酒店式公寓。 开发缺陷：需要统一管理，存在精装修成本。 方案示意图 产权式酒店 方案说明： 该方案建议将项目以东部分（采光、通风较差）开发为产权式酒店， 保留采光相对较好的区域作为其他用途，这样不但丰富了整个项目 的产品结构，降低了销售风险。 通过以上各种方案的比较，我司认为将产品结构进 行有效组合成为降低项目营销风险的有效手段，故 项目公寓部分有三种优化组合模式： 第一组合模式：酒店式公寓+SOHO公寓 SOHO公寓 酒店式公寓 第二组合模式：商务公寓+SOHO公寓 商 小 务 户 办 型 公 公 寓 第三组合模式：SOHO公寓+酒店式公寓+商务公寓 SOHO公寓 酒店式公寓 二、商业经营方案 本案商业体量不足5000㎡，结构为三层板块商业，去化难点主要在： （1）内部商业布局受到上面公寓部分结构设计的破坏； （2）单层面积较小，不足1700㎡，商业规模较小； （3）价格较高。 针对商业部分，我司考虑了以下三种去化方案： 方案一：家宜广场 方案一：沿街切边销售，主要经营各类专卖，百货等； 沿芜湖路开口，进入内部商业，一层内商与二三层连通，整体 定位为宜家广场。主要经营各类精品家饰。 该方案中主要经营业态有： （1）棉麻布艺类 （2）干花陶艺类 （3）浪漫灯饰类 （4）玻璃家饰类 （5）瓷器饰品类 （6）卡通电玩类 （7）时尚壁画类 （8）精品饰物类 方案二：运动商城—运动汇 同样沿街切边销售，经营各类专卖，百货等；沿芜湖路开 口，进入内部商业，一层残留与二三层整体定位为运动商城—运动 汇。主要经营各类室内外运动型产品。 该方案经营业态有： （1）户外运动用品 （2）运动休闲服饰 （3）运动健身器材 （4）体育用品专卖 方案三：欢乐城 同样沿街切大进深商业，经营各类专卖，百货等；预留 芜