第四节 物业管理招标文件的编制.pdf

第四节 物业管理招标文件的编制 物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文 件。招标文件编制的好坏， 直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到， 以维护招标人的利益， 又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是 对招标文件内容的剖析； 第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。 一、招标文件的内容 不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件 的内容大致可概括为三大 部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投 标人须知、技术规范及要 求；第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将 组成附件作为招标文件的 一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊 条件)及应办理的文件格 式。 三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素：①投标邀请书；②技术 规范及要求；③投标人须 知；④合同一般条件；⑤合同特殊条件；⑥附件(附表、附图、附文等)。 1.投标邀请书 投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜 在投标人获悉物业管理项 目招标信息后，决定是否参加投标。其主要内容包括：业主名称、项目名称、地点、 范围、技术规范及要求 的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点 等。投标邀请书可以归入 招标文件中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投 标通知书而单独寄发给潜 1 在投标人，因而不属于招标文件的一部分；但如果采取公开招标方式招标，往往是 先发布招标公告和资格预 审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投 标邀请，应作为招标文件 的一部分。 2.技术规范及要求 这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应 达到的标准等。例如对于 某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技 术规范及要求”部分写 明。对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”， 将其加以综合。 另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及 物业的设计施工图纸。物 业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。 3.投标人须知 投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成 部分，其内容包括：①总 则说明；②招标文件说明；③投标书的编写；④投标书的递交；⑤开标和评标；⑥ 授予合同。以下分别予以 具体说明。 (1)总则说明 总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标 费用进行说明。 (2)招标文件说明 招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进 行说明。 (3)投标书的编写 2 投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括：①投标所 用的语言文字及计量单位 ；②投标文件的组成；③投标文件格式；④投标报价；⑤投标货币；⑥投标有效期； ⑦投标保证金；⑧投标 文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格 预审，则在招标文件的投 标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文 件对投标书编写要求的说 明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分；另一种是在招标文件中列 出投标文件的一定格式， 要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括：投标书格式、授权书格 式、开标一览表、投标价 格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件” 部分。 (4)投标文件的递交 投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止 时间、迟交的投标文件、 投标