客观标准化不动产估价之可行性分析市场比较法应用於大量-张金鹗.PDF

客觀標準化不動產估價之可行性分析 ─市場比較法應用於大量估價 ∗ ∗∗ *** 龔永香 張金鶚 江穎慧 摘要 市場比較法估價過程需要經比較、分析及調整三階段，而估價師於個別估價 應用中因缺乏標準化依據，造成估價過程常被質疑過於主觀且偏重經驗法則，導 致估價結果產生因人而異現象。Todora and Whiterell （2002 ）提出自動化市場比 較法概念，但沒有進行實證探討，本文則依理論推導建立大量估價模型，進行實 證分析。本文運用估價師進行市場比較法行為邏輯，在選取比較案例階段採用明 科斯基距離（ Minkowski metric ）概念，並結合特徵價格理論，建立大量樣本的 客觀標準化估價模型。藉由此模型分析，估價師不需要主觀預測，可改善過去估 價結果不一致情形，並達到大量估價目的。 在實證方法上，選取階段乃透過特徵價格模型中的標準化 β係數算出明科斯 基距離，作為選取可比較標的之依據；在調整階段以模型中的 β係數作為調整的 依據；在權重階段則是接著前一調整階段之調整比例作為權重依據，將此三步驟 以程式撰寫成一標準化程序建立本研究之客觀標準化估價模型。經實證結果發 現，以隨機抽樣三十次進行重覆試驗觀察模型整體準確度的情形，其平均絕對百 分比誤差為 15.48% ，標準差為0.0066 ；落在正負 10%與 20%的命中率分別為 41.82%與 71.65% ，而其標準差分別為0.0268 與 0.0229 。整體而言其準確度達一 定水準，且具相當穩定程度，顯示透過標準化市場比較法進行大量估價是可行的。 關鍵字：不動產估價、市場比較法、比較標的選取、大量估價 ∗國立政治大學地政學系碩士班研究生， E-mail:nccu.edu.tw ∗∗ 國立政治大學地政學系教授， E-mail: jachang@nccu.edu.tw *** 國立政治大學地政學系博士班研究生， E-mail: yinghui@nccu.edu.tw 1 一、前言 市場比較法是不動產估價三種主要方法之一，同時也最被估價師實務上普遍 應用。Hatzichristos and French （2003 ）指出，市場比較法是最廣泛被接受的一個 方法，林英彥（2003 ）亦指出，市場比較法是在瞭解與對象不動產相類似之不動 產交易價格時，可以適用的方法，且以市場實際之交易價格為評價基準，故較具 說服力，為普遍採用之重要估價方法。此外，同一供需圈衍申出的替代原則為市 場比較法之重要概念，林英彥（ 2003 ）認為市場比較法的進行須在近鄰地區或同 一供需圈內之類似地區中，選取與對象不動產相類似的已交易不動產。 不動產估價技術規則（以下簡稱技術規則）為不動產估價師執行估價之重要 規範，依據技術規則內容市場比較法進行程序主要可分為三階段，首先為「可比 較標的之選擇」階段，歸納規則條文內容 1 ，其選取的基準為比較標的條件、價 格種類、使用性質與使用分區管制，位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區，且 價格日期接近者。而 Gau 、 Lai and Wang （1992）對Vandell （1991）方法加以 改變，以變異係數（ coefficient of variation ）最小化的方式呈現，然而其運算過 程十分複雜。 Isakson （1986）、Kang and Reichert （1991）、Todora and Whiterell （2002 ）與 Hatzichristos and French （2003 ）均利用距離的概念去建立比較案例 與勘估標的之間的可比較性，並作為選取可比較標的標準。估價師實際進行選取 可比較標的乃取決於估價師蒐集的可比較標的情形，故若無可使用且大量的比較 標的資料，或是像國外文獻一樣建立客觀的標準的話，可能會導致可比較標的選 擇上的偏誤，而導致估價結果不準確。 第二個階段為「可比較標的與勘估標的之各