秦皇岛北戴河商业项目整体发展战略及产品优化报告.pdf

秦皇岛北戴河商业项目 秦皇岛北戴河商业项目 整体发展战略及产品优化报告 整体发展战略及产品优化报告 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年5月13 日 1 总 纲 总 纲  重新审视项目发展环境  全方位检视项目  项目发展战略规划  功能定位与组合  软硬件设施配套建议 2 第一部分 重新审视项目发展环境  秦皇岛概况  北戴河经济发展概况  北戴河旅游业发展概况 3 一、重新审视项目发展环境  秦皇岛概况  秦皇岛是“新欧亚大陆桥”和西部大开发的桥头堡，是中国北方贸易最 大的输出港，秦皇岛发展直接为当地的经济和旅游业、房地产业提供 了大量的客源；  秦皇岛是全国甲级旅游城市之一，年接待游客800万人次。汇聚了山 海关，万里长城入海口及北戴河等著名旅游景点；  秦皇岛整体游客构成仍以“观光度假”为主，长、短程游客均匀发展。 4 一、重新审视项目发展环境  北戴河经济发展概况  北戴河区内消费购买力乏力，主要依赖外来消费支持；  北戴河区内房地产购买 、投资成为热点，区内高端产品供应缺 乏，外地游客成为当地最大消费购买力，产权式投资公寓成为市 场宠儿；  北戴河商业发展现在还是以零散商业为主的简单商业形式，规模 较小、经营模式单一、 业态结构不合理，经营脏、乱、差等现 状；  北戴河人口少，分布散，缺乏与外界沟通，接受新概念、新事物 较慢。 5 一、重新审视项目发展环境  北戴河旅游业发展概况  北戴河是直属秦皇岛的一个区；位于秦皇岛126.1公里海岸沿线中部；  北戴河主要的经济支柱产业以旅游业为主，带动相关产业发展；  北戴河旅游业以观光和疗养为主，缺乏上规模、上档次、个性化的休 闲、娱乐配套产业；  北戴河年接待游客300万人口，游客则集中在夏季（6——8月）；  游客构成以津京唐都市圈为主，游客则以“休闲、避暑、疗养”为主；北 戴河游客以短程为主；游客平均停留1.75天。 6 第二部分 全方位检视项目  城市分析  地段分析  旅游模式  目标群体分析  商业形态  项目功能  商业发展模式  总结 7 二、全方位检视项目  城市分析  北戴河的优点和缺点同样明显，项目必须以高定位、大视野来 发展，确立“走出去，请进来”的策略。 秦皇