某房地产项目营销战略及执行 .pptVIP

万恒·东方俪城二期项目营销战略及执行 谨呈：沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司 沈阳房地产市场分布及发展趋势 沈阳房地产市场供求概况 沈阳商品房消费有如下特征： 竞争项目销售进度情况 二期项目小结 二期推市量体在10万平方米以上，约1322套 产品由板式小高层和点式高层组成 产品构成中，总价在30万以上的产品占了52% 通过市场调研分析及消费者访谈得知，消费者点式高层认同度不高，从市场上点式高层销售看，普遍不是太好 目前已知项目周边年内推出新量体在约有113万平方米，竞争压力非常大 界定问题的分析工具 我们梳理营销阶段面临的R1、R2 案例借鉴 星河国际位于深圳市中心区，在项目推出时面临城中雅苑、如诗美地、雅颂居等楼盘的激烈竞争。 项目本身容积率达到4.5，远远高于周边楼盘。 星河国际营销节奏 营销的成功关键因素——取势 第一阶段：能量积聚，高度蓄势 第一阶段：能量积聚，高度蓄势 第二阶段：强势入市，脱颖而出 第三阶段：全面渗透，口碑传播 以主流媒体为主要阵地，持续渗透 第四阶段：形成品牌积累与沉淀 星河国际案例借鉴 项目核心价值分析 项目核心价值分析 项目核心价值整合 目标客户定位 目标客户定位 营销战略 营销战略 项目案名建议 紧密联系项目定位 亲近自然 享受自然 易理解、具有延展性 展示攻略 之产品价值 展示攻略 之产品价值 展示攻略 之产品价值 展示攻略 之卖场氛围营造 展示攻略 之卖场氛围营造 展示攻略 之卖场氛围营造 推市策略 价格策略 树立价格标杆； 入市价格低于市场预期 小步快走的提价策略； 价格策略详述 商业推售策略 项目营销渠道拓展  专场推介会 分阶段销售推广策略 分阶段销售推广策略 分阶段销售推广策略 媒体策略 形象导入期（4.1~5.15） 形象导入期（4.1~5.15） 形象导入期（4.1~5.15） 形象导入期（4.1~5.15） 形象导入期（4.1~5.15） 形象导入期（4.1~5.15） 储客期（5.16~6.30） 储客期（5.16~6.30） 开盘强销期（7.1~7.31） 开盘强销期（7.1~7.31） 开盘强销期（7.1~7.31） 开盘强销期（7.1~7.31） 开盘强销期（7.1~7.31） 开盘强销期（7.1~7.31） THE End! 现状 市场竞争激烈 项目市场推量大，时间短 结合去年经验，本次项目顺利销售所需上门量约13220人次 广告经费有限，不大可能有更多经费投入 快速客户启动计划 社会积分卡 权益（开发商从价格表补偿） 凭卡购买本项目住宅权益：（以卡号确认权益“认卡不认人”） 如：单间至四房二厅（获1000－2000积分暂定，一分价值一元人民币） 发行方式：积分卡限量销售（500－800张暂定） 无需登记资料，凭卡积分，每卡价值100元，内含销售中心咖啡吧200元消费价值权或送礼品一份 发行对象 赠送对象：前期业主中选择一部分教育体系人士 和私营业主等强购买能力者 销售对象：社会发行（退卡可退还200元） 消费 抵扣房款；抵扣物业管理费；大型商场等值购物券 形成社会营销，超越老客户营销，扩大客户营销覆盖面，形成客户营销网络 礼品建议 社会积分卡 大东区内有非常多的大企业，我们可以针对这些客户以产品发布会的形式，做一些专场的产品推介 沈阳金杯集团 华晨宝马集团 沈阳黎明航发集团 沈阳沈海热电厂 沈阳华润压缩 沈阳三洋电机 沈阳东芝电梯 沈阳三菱发动机 沈阳机床 我们解决问题的技术思路 项目目标 销售攻略 推市策略 价格策略 商业推售策略 分析思路 结果构成 核心价值分析 项目核心矛盾 营销战略 项目背景 目标客户定位 市场背景分析 客户攻略 社会积分卡 专场推介会 推广攻略 媒体策略 营销活动 物料及预算 展示攻略 核心价值展示 产品价值展示 卖场氛围营造 案例借鉴 年度推广目标 7月到8月 4月到5月中旬 8月到9月中 销售 目标 累计 销售率 5月中到6月底 阶段 开盘强销期 形象导入期 储客期 时间 二次储客期 推货量 二次开盘强销期 持续销售期 9月下到11月 11月到06年1月 272套 132套 10% / 106套 18% 300套 30套 270套 38% 57% 210套 471套 41% 130套 66% / / 促进销售 促进销售 关注度 品牌 关注度 认知度 情景营销 第三曲 产品推介 核心点： 分解卖点 情景展示 第一