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商业地产:狂热与理性 据统计，中国的商业地产已经步入高速发展期，2008年前后将达到开发高峰，闲置率扩大，矛盾更加突出，不少城市趋于饱和状态。 商业地产，相对于住宅等其他类型的房地产产品来说，是一种用于商业用途，并以盈利为目的的房地产产品，包括了购物中心、标准超市、综合超市（大卖场）、折扣店、工厂直销店、ShoppingMall、百货商场、商业（步行）街区、商品交易市场、住宅和写字楼的底层商铺、娱乐类商业地产、写字楼、餐饮店等非住宅形态在内的商业用的房地产产品。 这类地产通常具有地产、商业与金融的三重特性，它既区别于单纯的和商业投资，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征――环环相扣，系统性极强。所以商业地产的开发和运营是个系统，长期的过程，贯串了拿地、定位、规划、策划，包装、招商、经营各个环节，只有通过每一个环节严密，科学的运作才能创造出一个商业地产的成功：长期稳定的投资收益。 2006年商业地产回顾 （一）“国六条”促投资者转向商业地产，限外令难挡外资热情 “国六条”和九部委15条细则的政策出台抑制了住宅投机和炒房行为，从中撤出的资金开始关注具有收益稳定、长期的商业地产。一方面，政府对住宅项目的监管力度的加大和调控住宅市场的决心，使住宅房地产开发商意识到利润空间的压缩，资本的逐利性使一些房地产开发商开始将目光转向商业地产的开发；另一方面，政策规定要加大廉租房以及经济适用房的建设，对整个市场的房价起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅开发的利润回报。而这一轮房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响，这也使一些大型的房地产开发商开始将开发重点偏向商业地产的开发。例如，作为北京一家以住宅开发为主的中新集团，也开始在商业地产业务上开始走向全国，比如在重庆已有一个大的项目，打造重庆都市复合中心。房地产开发商潘石屹也在2006年宣布未来三年内将退出住宅产品市场专心做商业地产开发。12月12日，黄光裕耗资38亿元投资兴建的鹏润国际时尚交易中心正式揭盘，该项目负责人、黄光裕的“得力干将”鹏润地产CEO童渊宣称，要将此项目打造成中国最高端的、最专业的服装、时尚产品旗舰展示中心和品牌运营中心，全球服装时尚品牌采购基地，并进一步全国复制从而终结国内服装零售商场和批发市场的格局。 （二）商业全面开放2周年，政策利好刺激商业地产发展 2006年是中国加入世界贸易组织5周年，同时中国商业全面对外开放2周年，内资和外资的零售企业展开了激烈的竞争。 2005年，商务部共批准1027家外商投资商业企业，是1992年到2004年12年期间国家批准外资商业投资企业总数的3倍左右。截至2006年底，沃尔玛在中国内地的店铺已达68家，家乐福在中国内地的店铺总数为88家，易初莲花74家店、百安居58家店等。并且，外资零售企业正从一线城市，向二线、三线城市延伸。而从2006年3月1日起,绝大部分外商投资商业企业的审批权已从国家下放到地方,又进一步降低了外资零售企业进入中国商业领域的门槛。内资方面，为打造本土“商业航母”，2004年6月份，商务部颁布《流通业改革发展纲要》，提出要培育具有国际竞争能力的大型流通企业的阶段性目标，即在2007年有1家至2家内贸流通企业进入世界500强，在2010年有2家至4家内贸流通企业进入世界500强。虽然商业地产的开发属于高风险，高收益的行业，但整个零售业的发展增加了对商业地产的需求，刺激商业地产的开发。 （三）空置率高与国内外著名企业难寻合适的商业地产项目并存，商业地产开发呈现结构性过剩 2005年，全国商业营业用房空置面积达3872万平方米，比上年增长23.2%；2006年上半年，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较上年同期增长了21%，比商品房空置率高出18%还多。据有关部门测算，目前全国空置商业营业用房中沉淀的资金达1000亿元以上，且浪费了大量的土地资源。而另一方面，大量的国内外著名企业都在为自己的在华业务寻找商业地产，但是难以找到适合自己要求的商业物业，部分外资的投资和投机资金频繁接触具有全球业务的房地产中介了解国内各大城市的商业物业情况。其中50％以上进入北京、45％左右进入上海。 这就说明我国开发的商业地产项目距离国际化的标准仍然存在距离，比如说项目的建筑布局不合适商业，项目经营管理混乱，产权分散等。所以商业地产开发商在房地产开发过程中应按照国际同业发展规律，顺应以资本为主导、以开发为组织、代理职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语言，才能缩短与投资者对话的距离，从而大大提高商业交易的成功几率。 （四）商业地产开发专业性差异――赢利能力参差不齐 一方面，一些商业地产开发商在项目开发过程中引入国际化的专业物业顾问或进行专业的咨询，使