第9章_房地产估价作业准备与实施.pdf

9.房地产估价作业准备与实施 一项复杂的专业工作  为了达到高效、高质量的评估房地产的价 格的目的，估价人员不仅需要具有扎实的 专业功底，切实遵守估价人员公正、公 平、公开的职业道德规范，而且要借助于 一套科学、严谨的估价程序和方法，还需 要把握好房地产估价的关键点，才能有效 的开展工作。 9.房地产估价作业准备与实施  9.1 确定估价对象房地产  9.2拟订房地产估价作业方案  9.3全面认识估价对象房地产  9.4实施估价对象房地产的具体估价计算 9.1 确定估价对象房地产  获取房地产估价业务的途径主要有主动争 取和接受委托两种：  1）主动争取  争取估价业务时应拓宽思路，估价需求者 不一定是房地产的所有者、使用者  2 ）接受委托  是委托估价者主动找估价机构提供中介服 务，而估价机构受托对指定的房地产进行 估价。 9.1.2 明确估价基本事项 1）明确估价目的  估价目的是指委托估价方为该房地产进行 估价的目的和意图，如为购买而估价。估 价目的从本质上讲是由委托人提出并决定 的。 2 ）明确估价对象  物质实体及区位状况  构成状况  权益状况  估价条件 3 ）明确估价时点  估价时点又称评估基准日，是估价对象房 地产的估价额所指的具体日期．由于同一 房地产价格随时间而变化，所评估的房地 产价格，必定是某一时点的价格。  估价时点可以是某年、某月，也可以准确 到日  一般以估价人员实地查勘估价对象期间或 估价作业期内的某个日期为估价时点。但 在某些情况下，需要对过去或未来某个时 间的价值进行评估 4 ）明确估价日期  估价日期是进行房地产估价的作业日期。 估价日期的确定也意味着明确了估价报告 书的交付日期。 9.1.3 签订房地产估价合同  估价委托合同是估价机构和委托人之间就 估价事宜的相互约定。它以法律形式肯定 双方的业务关系，明确合同双方的权利和 义务，载明估价的有关事项。  讨论估价合同内容？ 课堂讨论题  课堂讨论题：  同一估价项目中的估价对象、估价目的和 估价时点之间有何内在联系？ 9.2 拟订房地产估价作业方案  房地产估价作业方案基本内容  ①拟采用的估价技术路线和估价方法；  ②拟调查收集的资料及其来源渠道；  ③预计所用的时间、人力、经费；  ④拟定作业步骤和作业进度。 9.2.2 拟采用估价技术路线与方法  估价技术路线是评估出估价对象的价值所应遵循的根本途 径，是指导整个估价过程的技术思路。  即使同一宗房地产，由于估价目的相异，采用的技术路线 也就不一样。设计好房地产估价技术路线也是估价的关键 点之一。  每种估价方法都有其适用的对象和条件，因此各种类型的 房地产适宜的估价方法是比较清楚的。对于同一估价对 象，宜选用两种以上的估价方法进行估价。 9 ．2 ．3拟调查搜集的资料及其渠道来源  (1) 对房地产价格有普遍影响的资料。  (2) 对估价对象所在地区的房地产价格有影 响的资料。  (3) 类似房地产的交易、成本、收益实例资 料。  (4)反映估价对象状况的资料。 收集估价资料  收集估价资料的渠道来源主要有：  ①委托估价方；  ②实地勘察；  ③政府有关部门；  ④有关中介机构；  ⑤有关知情人士；  ⑥专业性刊物或相关网站。  房地产交易实例应搜集的资料，主要针对估价方 法中的计算和分析所需要的资料数据进行。不同 的估价方法，侧重点有所不同 9.2.4 预计所用的时间、人力与经费  房地产估价作业，关键在于确定投入的人 员  准确地选择投入人员．使人才与估价对象 匹配得当  估价人员应有适当的专业分工。有时还应 聘请其他领域的专家协助 9.2.5 作业步骤与作业进度的拟订  采用横道图（线条图）  采用网络计划技