民俗文化街营销策划案.docVIP

PAGE PAGE 11 碧峰门民俗文化街 营销策划案 梅孝龙 2010年8月16日 目 录 一、承德房地产市场分析 二、承德商业物业分析 三、项目理解及定位 四、推广策略研究 （一）推广模式及时间安排 （二）推广主题研究及确认 五、各推广阶段的工作细化 （一）导入/预热期 （二）升温期 （三）引爆（开盘） （四）持销期 六、销售策略及安排 七、建立完善的物业管理 八、招商 一、承德房地产市场分析 宏观调控、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为承德房地产市场“行动准则”。 承德房地产市场动向： 1、承德房地产市场郊区化（中心近郊激烈碰撞） 随着土地成本的上涨，产品造价的提高，市场的大量需求使得翠桥路、西大街、开发新区等地段的房地产市场有突破性的发展前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为承德房地产的一支主力军团，登上承德房地产市场的舞台。 2、楼盘“个性化” 2009年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承，多了几分创新多了几分个性。 3、市场竞争白热化 租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去，单梯楼将被花园小区所替代，小规模变成大规模，要在市场（客户）挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风，战国群雄的局面。 4、产品规模化，品牌化 “品牌”=品质+广告 以市场为导向，在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模，看品牌的市场，只有从规模上、品牌上强强出手，铸造一流的产品打动消费者。让市场了解企业、了解你的产品。 5、房地产“市场营销”比重的上升 专业的眼光看问题是取胜的关键，从产品的构思到生产产品再到产品的销售。每一个环节都离不开营销，无论是小楼盘还是大楼盘要想从市场中脱颖而出，真正做到价值最大化，比如2009年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不断的上升。 6、市场对服务的需求（物业管理的提升） 从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司，从基本安全到全新呵护，优质的物业管理将成为2010年消费者选择物业的一个关键因素。 7、商品房开发走向“集约经营”，产品呈现“精品化” 随着住房消费主体的改变，开发商的理性化程度大为提高，房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变，以往大行其道的单体开发逐渐被小区建设取代。为满足城镇居民对住房由过去只追求“居者有其屋”的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的“居者优其屋”的更高层次的需求，开发商们普遍增强了精品意识，精品小区无一不是从“以人为本”、“人与自然”的角度出发，充满了对居住者全方位的关怀，同时，也代表了承德房地产业的发展方向。 二、承德商业物业分析 商业地产需要宏观调控： 商业地产以“地段论”影响地产界数年，2010年商业面积的大幅度上升，将出现商业物业泛滥；商业物业提升空间较小，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式等方面进行研究；有待有关部门进行宏观调控。 承德商业地产几大特点： A：商业物业面积大幅度增加； B：商业物业空置比例上升； C：商业业态较为零乱； D：规模较小，投资升值空间小； E：商业物业管理档次较低； F：本地投资商业力度较弱； G：产品本身档次较低； H：产品的规划设计相对落后； I ：地方招商力度较弱； 三、项目理解及定位 （一）项目理解： 碧峰门民俗文化街以避暑山庄皇家文化与民间市井文化交流、融合，以生态园林景观资源为基底，重点面向国际、国内文化体验市场，创新精品文化体验、健康娱乐休闲、生态度假为重点，塑造“庄外桃源，休闲绿苑”的品牌形象，打造集旅游、民俗文化体验、餐饮、购物、休闲娱乐为一体的避暑山庄外围旅游发展示范区。 （二）优劣势分析： 1、项目优势（S）： A：地理位置优势； B：交通便捷； C：产品风格的创新； D：定位优势（民俗技艺展示、民间风味美食、综合旅游商品市场）做“具有规模和档次的特色民俗文化街”； E：消费群体：考虑到后期的业态运作，项目及周边可吸引大量目标消费群体 F：项目配套； G：专业的商业物业管理，真正的理财管家。（商业部分：个性物业管理） 2、项目劣势（W）： A：商业氛围较淡； B：操作引导难度较大（推广费用较高）； C：人流量小（后期的招商工作难度大）； （三）项目定位： 1、产品档次定位：特色产品 2、方案：具有规模和档次的特色餐饮、民俗手工艺展示、特色旅游商品、知名连锁品牌 3、理由： A：通过对承德商业状况进行分析，2011年将出现商业物业泛滥，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究；所以需要有规模 。 B：搜索整个承德市没有一个地方能把特色餐饮、民俗文化、特色旅游商品进行有效的整合；是承德市旅游市场的空白区。 C：项目的配套为中高档次餐饮消费者