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构建第三方估价机构积极推进土地流转 摘要：自“三权分置”改革逐步推进以来，农村土地流转规模日益扩大，在流转过程中的博弈双方对第三方估价机构的服务需求也随之上升。选取安徽省宿州市为实证研究对象，通过构建“第三方估价机构产生动因-宿州市估价机构发展现状-发展中存在的制约因素-对策与建议”的逻辑演进过程，论证在转入方与转出方的动态博弈中引入估价机构对土地流转的促进作用，结合宿州市现存估价机构所面临的发展困境并提出相应的政策建议，以期为其余各地建立健全土地估价机构提供借鉴意义。 关键词：三权分置；土地流转；第三方估价机构 1土地流转中构建估价机构的动因 随着“三权分置”政策的实施，土地流转已在全国范围内推进，流转利好的政策深入人心，流转规模逐渐扩大，流转对象和利益关系也从单一向多元化发展。土地的自由流转不仅能够实现土地资源的有效配置，促进农民就业增收，加强土地规模化经营，也有助于实现土地价值，防止土地抛荒。但要实现土地经营权的顺畅流转就必须要对土地的价值进行合理评估，健全价格机制。就目前情况而言，土地经营权流转价值却存在确定标准不统一的问题，即在流转过程中，土地的流转价格仅由供需双方协商确定，并且由于信息不对称、价格信号失真等现象的存在，常常会引发流转双方在后期的矛盾，扰乱土地流转市场的秩序，农户与其他经营主体之间的经济利益也得不到保障。土地承包不规范，土地流转行为不受监督，土地纠纷无法得到合理解决等隐患和弊端也随之显现；政府的土地强制性流转虽然规模大，但在租金、租期、矛盾纠纷的解决违背农民意愿时往往不利于农民的保护等，以上种种原因都将最终导致毁约及交易双方冲突。在土地流转过程中，中介机构可以为流转双方提供价格信息，改善信息不对称的局面，在三方博弈中促使合理价格的敲定，减少摩擦的产生，维护出租方和承租方的合法权益。由此可见，第三方评价机构在土地流转中孕育发展，作为将土地的供给主体和需求主体连接起来的中介组织，其主要功能是在土地流?D过程中为供需双方提供土地价格评估服务，从而在供需主体间起到沟通与桥梁的作用，促进土地流转顺利进行，因此土地估价机构已经成为当前土地流转市场中不可或缺的要素。 通过构建第三方土地评价机构，其专业性、独立性和非土地利益的享有性能够使土地流转中的定价保证相对公平，促进市场在资源配置中的决定性作用，保障利益合理分配，实现土地适度规模化经营，有效减少土地流转纠纷，增加农民收入，提升农民的安全感，有利于促进正处于转型期的我国社会稳定和谐发展。我国在城市化建设的进程中，可利用的耕地面积日益减少，但在这些土地中仍有一些土地被拥有者闲置，转让过程中的价格混乱也不利于农村土地资源的充分、合理利用。而构建规范的估价机构能够衡量土地的实际价值，使有价值的土地不能够被轻易转让，推进土地要素优化配置，提高土地产出率、资源利用率和劳动生产率，顺应发展现代农业的必然要求。与此同时，建立健全规范的土地估价机构，能够促使土地流转的各个环节更公开化、透明化，交易质量与效率也能得到有效提升，农民会更加重视对土地流转市场的参与，进而增强流转的整体规模与水平。 2宿州市第三方估价机构的发展现状 随着宿州市农村土地流转市场工程建设的进一步推进，土地承包经营权的流转逐渐走上正规化、程序化的轨道。目前，宿州市农村土地流转面积达405.38万亩，占耕地面积的45.7%，并且近几年农村土地流转呈现出加速的势头。随着土地流转范围与规模的扩大，土地流转也显现出形式多样化、主体多元化的发展态势。虽然目前流入一方仍以农户为主要群体，但向农民合作社、家庭农场、龙头企业等新型农业经营主体流转的比例正逐渐加大，新型农业经营主体已成为土地流转工作的中流砥柱。 与此同时，由于在土地流转市场上，经常出现信息不对称现象，一方是手握大量资本，求地心切的企业家，另一方是土地闲置，渴望变现的农民。由于缺乏针对土地价格、供求信息的交流平台，目前我国农村土地流转的价格绝大多数情况下是双方由农村基层组织协调或双方自行协商确定，缺乏科学依据，双方的合法权益难以保障，为了揭示农村土地流转在交易时点的公允价值，土地第三方评价机构应运而生。 目前，安徽省多地农业部门都在陆续成立类似的土地估价第三方平台。例如，歙县在2017年就构建了土地流转三级服务体系，健全了28个乡镇土地流转服务中心，促进土地流转有序健康发展。省内良好的大环境给宿州市发展估价机构提供了充足的理论基础和实践空间。 作为省内土地流转工作的模范，在搭建交易服务平台方面，宿州市各县区建立了统一、规范的农村土地承包经营权流转服务中心。在此基础上，乡镇依托承担农经管理职能的部门，建立了农村土地承包经营权流转服务分中心，各级服务中心认真开展土地价格评估等多项服务，及时指导流转双方在对土地进行合理的估价、明确土地价格的基础上，依法建立合理的流转关系