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第一章 房地产的特性 房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋 ， 一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物 ， 它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全房屋建筑物。在国外 ，房地产被称为 “ 物业 ” 和 “ 不动产 ” 。 房地产是一种价值巨大 ， 使用周期长而又不能移动的特殊商品 。 它在生产 、 流通 、 消费等环节都不同于 一般商品 ， 具有特殊性 。 房地产的使用周期长 ， 作为不动产的房地产 ，具有固定性，耐久性和增值性。房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物 ，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素 ，如厂房 、 办公楼等 。 在市场经济中 ， 房地产还是一种商品 ， 是人们投资置业的主要对象 。 房地产构成社会经济生活中的巨大财富 ， 也是关系到国计民生的重要财产和资源 ， 在一国的总财富中 ， 房地产往往占有较大比重，一般在 60%~70% 左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分 。 所以 ， 房地产是人们最重视 、 最珍惜 、 最具体的财产形式 ，房地产业是一个国家最重要的产业之一。房地产是不动产形式的固定资产 ， 是一种特殊的商品 。 房地产具有其它财产和商品所不具有的特性： 1 ． 不可移动性 。 房地产属于不动产 ， 其自然地理位置是固定不变的 ，不能移动和搬运。 2 ．房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素 ， 土地具有在空间位置上的不可移动性 ， 房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于 “ 不动产 ” 。 3 ．品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物 ， 由于楼屋不同 、 朝向不同等因素 ， 不同的房屋也不能具有相同的品质。 4 ．价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房 ； 房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素 。 5 ．使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性 ， 但是已经建造完成 ， 寿命通常可达数十年 ， 甚至上百年 ， 在正常情况下 ， 建筑物很难发生倒塌 ， 除非为了更好利用土地而进行拆除。 6 ．供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地 ， 随着经济的发展和人们生活水平的提高 ， 对土地 、 房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。 7 ．用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。 8 ．价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。 第二章 房地产基础知识 一、 房地产知识 （一）房地产开发 １．房地产开发公司类别及功能 1 ） 内 资 ( 境内投资主体设立的 ) 综合性开发公司 ―― 可不断开发新的项目 项目公司 ―― 只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。 2 ）外 资 ( 境外投资主体设立的 , 包括中外合资企业 , 中外合作企业 ) 综合性开发公司及项目公司 ２．按注册资金区别等级 一级：注册资本不低于 5000 万元；经营 5 年以上且连续 5 年建筑工程质量合格率达 100 ％；近 3 年房屋建筑面积累计竣工 30 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等； 二级：注册资本不低于 2000 万元；经营 3 年以上连续 3 年建筑工程质量合格率达100 ％ ； 近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上 ， 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等； 三级 ： 注册资本不低于 800 万元 ； 经营 2 年以上连续 2 年建筑工程质量合格率达100 ％；房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 四级 ： 注册资本不低于 100 万元 ； 经营 1 年以上 ； 已竣工的建筑工程质量合格率达 100 ％等。 （二）土地 以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自 2002 年 1 月 1 日起所有土地都要进行拍卖。 土地的使用年限 使用类型 年限 居住 70 年 工业 50 年 教育、科技、文化、体育 50 年 办公楼、综合楼 50 年 旅游、娱乐 40 年 土地出让金构成因素： 地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度 、建筑容积率、市场供求关系 （三）物业种类： 商品房 ： 有合法产权 ， 购买后 ， 能领取 《 国有土地使用证 》 及 《 房屋所有权证 》 或 《 房地产证 》 的住宅 ， 业主有自由依法转让 、 租赁权利 。 二手房 ： 非开发商出售的 、 由房屋产权人或购买人转让的房产 。