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系列二:商气房气热气冷气 “2003中国商业地产新走向暨MALL发展论坛”综述 网:m 在北京，连夜排队买经济适用房不算稀奇，但每平方米均价2万的商铺也要排队购买则有点稀奇了。前不久北京一处商业走廊推介会，不到半天铺位全部售罄，当日成交2亿元，引发了一场“商业地震”，圈地、开店。地产粘上了商业。自去年以来，京沪穗等大中城市商业地产的热度持续升温。最明显的是各种商铺展此起彼伏，相关论坛会议接连不断。近日，在中国商业政策研究会、中国城市商业网点联合会、《商业时代》联合召开的“2003中国商业地产新走向暨MALL发展论坛”上，商务部有关领导、商业专家、地产商、零售商等专业人士汇聚一堂，就商业地产的市场前景、商业地产中的摩尔(MALL)热、商业网的规划等问题再次进行了广泛而深入的探讨。 三气合一重在商气 “一铺养三代”、“金铺银铺不如一个商铺”是中国人的传统观念。论坛上，商业地产在我国发展还有着很大的潜力。资料显示：目前发达国家人均商业面积达1.2平方米，而上海，作为我国商业发展的翘楚城市，人均商业面积不足1平方米。专家认为未来几年内商业网点的开发还将保持供需两旺的态势。 随着城市范围的扩大、城市等级的提高，城市进入旧城改造、新城开发的新阶段，这为商业用房带来了新的商机。针对“房地产商只管开发不管经营”的传统做法，中国商业会副会长、商业专家黄国雄提出，商业地产应该“以商气定房气，以房气促人气，以人气带动商气，三气合一进行互动。 商业地产“以商为主”的开发模式，使得国内众多地产商希望能够与外资商业品牌合作。究其原因，中国连锁经营协会秘书长裴亮认为，主要是由于著名外资品牌能提升整个商业地产项目的价值和号召力，从而带动整个地产项目的销售。比如有一些地产商先跟外资商业谈妥，入驻开店，然后再出售其它商业地产产权。 由于商业竞争日趋激烈，商家对店铺的要求也越来越高，尤其是外资商业更是苛刻有加。以家乐福为例，据其北方区总裁白尔曼介绍，在选址方面，家乐福要求该处人口密度相对集中，交通便利并且具备相当面积的停车场。家乐福在北京的新开店项目至少要求能够为顾客提供600个停车位；对租赁物业建筑物也有着具体的要求，如建筑面积不低于1.5万平米，最多不超过两层，总建筑面积2万到4万平米；转租户必须由家乐福管理。 欧洲连锁业巨头欧倍德也是如此。据了解，欧倍德的拓展策略是选择合适的合作伙伴和选择最佳的地理位置。目前，欧倍德的合作伙伴分为三类：战略合作伙伴，如海尔；拓展合作伙伴，如大连万达；经营合作伙伴，如上海好美家。据王丽华介绍，明年年初，与万达合作的欧倍德天津店、沈阳店都建立在城市中心。王希望各地产商能参考这种为零售企业量身定做的模式，以使欧倍德节约房地产开发的时间和成本。据称，欧倍德在选址时主要考虑交通、停车位、地理位置这三个方面；合作方式主要为土地转让、自建和租赁商场（按需定制）两种。 自从2000年在无锡开出第一家旗舰店后，欧倍德至今在中国上海、南京、青岛等地共已开出六家店。据欧倍德北方区总经理王丽华介绍，欧倍德今年将进入第二次发展高潮，已成立华北区、华南区、华东区三个大区，并争取未来10年在中国的分店数量达到100家的规模。 摩尔东渐热气撩人 摩尔在国外发达国家已有数十年历史，早已成为人们日常消费休闲的场所，近年来，西风东渐，摩尔热在中国也悄然升温。以摩尔为代表的大型购物中心，作为商业地产开发中的热中之热，在论坛上受到了与会专家学者的广泛关注。大型购物中心的兴起，一方面顺应了城市扩大化、住宅郊区化的趋势，同时与城乡居民多层次多样化的消费结构密切相关。作为现代商业主流模式之一，购物中心早已成为现代城市中重要的生活服务设施和旅游观光的新景观。 面对购物中心的发展态势，专家对此持的态度却是“慎之又慎”。 黄国雄认为，对政府部门而言，必须把购物中心和市政建设相结合进行合理规划。因为购物中心是商业企业为了产生群体效益而在某一个空间所采取的集聚模式，其本质是多业态多功能多形式的商业结合体，相对于业态是企业对经营形式的选择而言，购物中心已不仅是企业自身的行为，应该加以规范。另一方面，发展购物中心时应考虑“以人为本，以文建市”，而不是视作城市形象工程，购物中心的发展必须考虑地区的经济效益和可持续发展的程度。黄国雄同时提醒开发商，购物中心的面积并非越大越好。黄举例说，综观世界资料，美国的购物中心有三分之二平均面积为9700平方米；日本2001年投产建成购物中心140个，平均面积20700平方米；英国现有购物中心1400个，平均面积14700平方米。而目前全国共建成购物中心54个，均大于8万平方米，半数大于10万平方米。相比之下，黄呼吁，面对如此规模的购物中心，开发商必须慎重考虑该地区是否能够承受，当地人民是否有足够的购买力。规模要产生效益，必须与城市经济发展水平、群众的消