商业与地产从甩手到拉手.docVIP

商业与地产:从甩手到拉手 网:m 刚刚过去的2003年被业内定义为“商业地产”年，“商业地产的异军突起”被媒体评为中国十大商业新闻之一。商业地产的红火程度可见一斑。与此同时，长春万达遭遇诉讼、商业地产还会火吗等一些质疑声赫然传来…… 2004年2月19日，来自全国部分知名企业的代表、商业地产开发商、商业地产规划专家共同聚首浙江嘉兴，参加由中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟、中国步行商业街工作委员会、嘉兴市华庭街购物中心有限公司主办，《商业时代》杂志社、搜铺网协办的“2004全国步行商业街及商业地产营销论坛”。 参加论坛的业内人士结合华庭街的案例就商业地产发展、规划等话题进行了广泛、深入的交流和探讨。 商业与地产“两张皮” “商铺在一段时间内非常火爆，现在许多投资者的铺面都搁在手里了，租不出去。现在‘一铺养三代’在发达城市已经玩不转了，但这把火又烧到了内地其它城市，还有许多消费者正跃跃欲试。”在论坛上业内人士不无忧虑。 从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。 记者从论坛上了解到，目前，从商业地产开发销售的角度，大致可分为以下三种类型： 一是，出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”。为了卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。 第二种方式就是出租。业内人士介绍，在这种方式下，商业地产商把开发出的项目以出租为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。这一类档次有高有低，档次高的有上海新天地、中信泰富广场等；中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。 第三种形式就是商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。 但是，商业和地产始终还是“两张皮”。规划设计专家董光器认为，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范。在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。如果“养铺”不成，成“死铺”，商业地产开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺兑现好坏是产生投诉的导火线，还可能形成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的罗圈官司。 “现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来，遵循的是住宅地产操作手法，套现是第一位的，他们急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供贷单位的材料款等。做法是一卖了之，后遗症较大。”中国商业地产联盟主席荀培路如是说。 “一张皮”的探索 在此次论坛的主办地嘉兴，有一条步行街引起了与会专家与代表的关注。商业档案：华庭街步行街，复姓：“华庭”，名：“街”，祖籍：浙江嘉兴，于今年年初出生。 很难想象，在嘉兴这样的连二类城市都算不上的地方却有这样一条集现代化的影院、大型超市、酒店、上下两层商铺于一体的大型商业步行街。更难想象的是，就是这样一条街，它在嘉兴创造了单套商铺单价6万元/平米的最高纪录。短短的几个月，5个亿的投资，开发商已收回4个多亿。 二楼不搭售――卖了商铺有返租 “虽然我们几乎已经收回了投资，但销售是阶段性的，招商是永续性的”，华庭街的总经理王为对记者说。据王介绍，在整个项目开发之初就开始考虑要把它卖好，“但是，越想一下子卖掉就有可能越卖不好”。华庭街在嘉兴的地段属于黄金地段，由国际著名设计公司设计，拥有2条南北直街、6条东西横街、3个中心广场、6个屋顶花园。所以在开街背后，华庭街的决策者做了大量的幕后工作，经过了一系列的市场调查后，了解到目前嘉兴市区人均可支配收入达6542元，比上年同期增长16.3%，高于全省平均水平4.9个百分点，嘉兴市民中蕴藏着较强的消费潜力。通过走访上海、宁波、南京等地的一些特色楼盘，确立了华庭街商铺的总体定位，并将二楼的商铺面积划分为15-40平米左右，一次来吸引一部分白领工薪阶层的投资者，而商铺回租年限更是吸引投资者的又一因素。“在卖的同时我们就开始回租”，回租后由商业管理公司统一经营和管理。据了解，如今像华庭街这样由开发商回租的方式也开始受到地产商的重视，主要是为了保证统一的规划经营。 “虽然周边也有一些商铺搞回租，但一般都是全部售完之后再回租，他们是要以商养商，但是商业的价值是要靠养的，开发商要有耐心，因为这是一个过程。”王为说。而在二楼销售中，开发商采取10年回租方式，