不动产估价-高点教育出版集团.PDFVIP

107年高上高普考 ‧ 高分詳解 《不動產估價》 1. 本次試題非常靈活，也非常有水準。有二題計算題，為歷年考試少見。尤其第四題運用財務數 學，故財務數學的底子須要很好，才解得出來。 試題評析 2. 第一題、第二題及第三題皆在考觀念，尤其第一題在考超大土地面積與適中土地面積運用土地 點 高 開發分析法評估結果有何不同。第三題為陷阱題。 1. 《不動產估價（財務分析）》第8版，高點文化出版，許文昌編著，頁5-7～5-10 。 2. 《不動產估價（財務分析）》第8版，高點文化出版，許文昌編著，頁7-1～7-4及 1-10 。 考點命中 3. 《不動產估價（財務分析）》第8版，高點文化出版，許文昌編著，頁8-13，第22題。 4. 《不動產估價（財務分析）》第8版，高點文化出版，許文昌編著，頁8-6，第10題。 一、請問10,000坪的土地與500坪的土地，運用土地開發分析法評估其土地開發分析價格時，有何異 同？（25分） 答 ： 10,000坪的土地與500坪的土地，運用土地開發分析法評估其土地開發分析價格之異同如下： (一) 相同點： 1.二者之運用公式相同，皆為： V S(1R)(1i)(CM) ‧ 其中： V ：土地開發分析價格。 或建築後預期總銷售金額。 S ：開發 利潤率。 R ：適當之 C ：開發或 建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 上 高 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。 2. 二者之估價程序相同，皆為： (1) 確定土地開發內容及預期開發時間。 (2) 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。 (3) 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。 (4) 估算開發或建築後可銷售之建物面積。 (5) 估算開發或建築後總銷售金額。 (6) 估算各項成本及相關費用。 (7) 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。 (8) 計算土地開發分析價格。 (二) 相異點： 1.10,000坪土地所採用之銷售單價較低，500坪土地所採用之銷售單價較高。因為前者所興建之房屋數量較 多，供給量過大，造成銷售單價下跌；後者所興建之房屋數量較少，供給量適中，造成銷售單價平穩。 2.10,000坪土地所採用之平均成本（包括直接成本與間接成本）較高，500坪土地所採用之平均成本較低。 因為前者所開發之規模過大，引起規模不經濟，造成平均成本上升；後者所開發之規模適中，處於最適 生產規模，造成平均成本較低。 3.10,000坪土地所採用之資本利息綜合利率及適當利潤率較大，500坪土地所採用之資本利息綜合利率及適 當利潤率較小。因為前者工期較長、貸款較多、風險較大，造成資本利息綜合利率及適當利潤率較高； 後者工期較短、貸款較少、風險較小，造成資本利息綜合利率及適當利潤率較低。 總之，10,000坪土地運用土地開發分析法所評估之土地開發分析價格較低。500坪土地運用土地開發分析法 所評估之土地開發分析價格較高。 二、試述評估比較價格的要領，並說明不動產估價技術規則中，由透天住宅價格分離土地價格之方 【版權所有，重製必究！】 -- 1 -- 107年高上高普考 ‧ 高分詳解 法。依該方法取得比較標的求得之比較價格和直接以土地為比較標的求得之比較價格，是否相 近？試詳述其理由。（25分） 答 ：