南京国际友好城市场动态调查报告.pdf

南京 友好城市 告 国际 场动态调查报 （第一期） 第一章：南京市总体市场研判 第一节 市场容量分析 产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京 房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了 2003 年南京房地产市场 对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购 房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、 区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础,总量及层 次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足轻重的意义。 一、南京市房地产市场容量分析 房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对 于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中 低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。公司研究中心数据分析表明， 2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，存量房市场容量为550 万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方米。 购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、 投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据抉策地产对 2003 年会员数 据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如下图 所示。 1 图1－1 2003年全年购房动因构成图 40.00% 32.85% 30.00% 21.05% 19.10% 17.10% 20.00% 7.60% 10.00% 2.30% 0.00% 拆迁 结婚 改善居住 投资 其他 城市化进程 （一）2003年的商品房市场容量 1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位 据统计南京市 2003 年实施拆迁项目 115 个，拆迁房屋面积 179 万平方米，共拆 迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致 国家要求加强对拆迁的管理，南京有 44 个拆迁项目停拆缓拆，比计划 4 万户少拆迁 了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。 据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商 品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面 积较小，按照户均购房面积 85 平方米计算，拆迁居民购买商品房 170 万平方米；此 外，每个拆迁工企单位中按平均购买 1000 平方米面积计算，拆迁单位需购买商品房 130万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方米。 2. 投资者比例波动较大较快 投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因此投资购房需求 受到其它购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和估计的，心理因素非常复杂并且 波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到 24% ，2003 年全年 投资购房需求所占比例在 17%左右。总人数接近 1.28 万人，按照人均购房 110 平方米计算，这部 分人群购买商品房的需求约为 140 万平米。 3. 结婚购房比例比较稳定 根据市民政部门资料，南京每年约有 2 万对青年进行结婚登记，其中 60%~70%新婚者有购房 需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在