房地产估价 第四章 市场比较法（同济大学）.pdf

第四章 市场比较法 第四章 市场比较法 地产估价 4-1 市场比较法概述 一、基本概念 （一）其他名称 比较法 市场法 价比较法 交易实例比较法 买卖实例比较法 场资料比较法 交易案例比较法 直接交易案例比较法 第四章 市场比较法 地产估价 一、基本概念 （二）市场比较法概念 将待估对象房地产与在较近时期内已经发生 了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生 了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情 况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因 素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合 理价格。 类似房地产 指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。 比准价格 用 场比较法估价求得的价格 第四章 市场比较法 地产估价 二、理论依据 替代原理 第四章 市场比较法 地产估价 三、应用条件 （一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料 （二）具体条件 1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠 第四章 市场比较法 地产估价 四、不适用对象 1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产 适用对象：交易性房地 产 交易性房地产是否都可 用市场比较法？ 第四章 市场比较法 地产估价 五、市场比较法估价步骤 求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例 第四章 市场比较法 地产估价 4-2 可比实例的选择 一、搜集交易实例 （一）收集资料的范围 1、按类似房地产交易的频繁程度定 交易频繁 小 交易较少 大 2、按房地产的性质与类型定 住宅 小 厂房 大 第四章 市场比较法 地产估价 （二）收集资料的内容 1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况 土地 繁华程度、交通便捷程