物业管理140问 黄安永著.pdfVIP

第 1 页 一、物业管理基本知识 物业管理是市场经济 的产物 ，而我 国全面推行 市场经济 的历史非常短 ，自然物业管理 的历史也很 短暂 。因此，许多人对物业管理的一些基本概念 、基 本思路并不十分清楚，甚至还会出现概念上的混乱， 造成人们对物业管理 的片面理解 。这一部分将根据 目前物业管理中出现的一些 问题 ，通过摆事实、讲道 理，来进一步阐述物业管理的基本概念，以给大家一 些启示 。 扫扫地、浇浇花、看看 门就是物业管理 吗 ？ 物业管理在 中国的南方城市中诞生 已 个年头，而在 中 国的北方城市及 中、西部城市出现仅仅几年时间。人们长期 在计划经济模式下的房产管理中生活，对市场经济下的物业 管理概念并不熟悉。某个 电视台曾经在繁华城市街道上随机 采访 了几位老百姓，问他们是否清楚物业管理，有 的回答物业 管理就是房产管理，只不过房产管理是计划经济 的产物，物业 管理是市场经济 的产物 ，体制不一样 ，名称换 了一下；有 的回 答物业管理就是在原来 的房产管理上再增加点内容，比如扫 扫地、浇浇花、看看 门，这样就可 以向老百姓 多收点钱；有 的甚 至根本不清楚什么是物业管理。那么什么是物业管理呢？上 面有人 回答 的扫扫地、浇浇花、看看 门是不是物业管理呢 ？从 科学 的定义上来讲 ，这一 回答不对 ，或者说不全面 。物业 管理 第 2 页 决不是计划经济下的房产管理模式，它的内容十分丰富，要求 也很 高 。“物业 ”一词 是 由英语“ 一词翻译而来 ，其含 义 为“财 产 ”、“资 产 ”、“拥 有 物 ”、“房 地 产 ”等 较 为 广 义 的范 畴。我们通常所讲的物业管理是一种狭义范围的物业管理， 即对房地产的管理，它具有 以下几方面特征： 它必须 由专 门机构 物业管理公司开展管理与服 务 。 受物业所有人的委托 （有的称之为产权人的委托）， 如果没有产权人（开发商 ）委托，不能开展物业管理，否则一旦 出现矛盾 ，无法打官司。 按照国家法律规定进行管理，例如依照宪法、民法以 及有关国务院、建设部颁发的各项行政规定开展物业管理。 依照合 同（契约 ）开展管理 。 物业管理是合 同行为，住宅小区竣工 以后，应 由开发商作 为产权人与物业管理公司签订委托合 同开展工作。当居住者 达到物业 的 以上时，应成立业主委员会，代表业主与物 业管理公司签订委托合 同。这样 ，一旦业主委员会与物业管 理公司产生矛盾，或者认为对方违约时，可以以委托合同的内 容作为依据 ，以便裁决。 对 已竣工验收投入使用 的各类房屋建筑和 附属配套 设施及场地开展管理。 物业管理 已远远地超过 了过去计划经济体制下的房产管 理部 门只对房产单一管理的内容，不仅要维修保养好各类房 产 ，而且要对房屋 区域周 围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共 绿地、道路养护等统一实施专业化管理。 运用现代化 的管理方式和先进 的维修养护技术进行 管理 。 这说 明现代化城市住宅小区（大厦）管理不再延袭过去房 产管理部门所采用的 “一员三工”的管理模式，而必须采用先 第 3 页 进的管理方式与设备，比如电子监控系统、红外线报警系统、 火灾 自动报警系统、电子巡更仪等等开展管理与服务。 以经济手段和法制手段进行管理和服务。 物业管理不再采用计划经济下房产管理所采用 的行政管 理方法和义务维修方式，而是一种知识面更宽、技术要求更高 的综合性管理，是以经济为手段 （有偿服务）、以法制为手段