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一般合伙人合作协议书 关于梅溪湖的时代理想 ——方兴梅溪湖国际新城营销策略报告—— 谨呈：长沙方兴盛荣置业有限公司 本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 商业秘密声明 本项目是什么？ 想要达成什么目标？ 基础认知 梅溪湖 振业城 （2012年年底） 中建项目 （2012年10月） 本项目 （2012年9月） 新城中心,首批城市资源景观高端项目之一 本项目基本指标 占地面积（万平） 16 建筑面积（万平） 40 商业面积（万平） 33.5 容积率 2.54 一期产品 高层86-165平2房3房 别墅200-300平44套 【项目基础印象】 【项目营销目标】 2st: 品牌 1th: 价值 方兴品牌在长沙成功落地，为后续整体梅溪湖国际新 城可持续开发做品牌铺垫 奠定区域价格基础，为后续梅溪湖国际新城一级土 地开发及二级项目开发树立信心。 3st: 收益 2012年4个月销售5个亿，回款目标3个亿。 【营销目标理解】 价值 区域价值 项目价值 品牌 区域影响力 项目影响力 收益 客户数量 客户认同度 品牌及收益目标的达成都仰赖于价值目标实现，仰赖于区域与项目双重价值的成功兑现 【营销思考聚焦】 因此，世联本轮报告的思考也将主要聚焦于价值战略层面，着重谋求区域与项目的双重价值突破！ 第四：客户吸纳战术，成功把握启动与展开节奏 第一，关注价值突破面临的营销环境现状及趋势 第二：区域价值战略，驱动置业需求向区域汇集 第三：项目价值战略，梅溪湖之上的价值吸引力 环境 与人 客户 节奏 第五：预测价值实现及所需费用概算 收获 区域 价值 项目 价值 PK市场趋势？ PK同区域内竞争？ PK客户需求现状？ 环境剖析 壹● 新兴城市中心的高端项目在淡市中如何生存？ 2012政策背景：地方与中央政府政策博弈期，2012年中央调控政策基本不变，但地方政策明紧暗松、限购及限价的趋松调整初现 城市 新政起始时间 被叫停 时间 新政内容 象山 2012年2月24日 —— 实际操作中，一次性付款能购买第三套住房以上 上海 2012年2月23日 2月28日 在上海持有居住证满三年的非上海户籍居民等同于上海户籍市民，可购买两套 芜湖 2012年2月9日 22月12日 出台意见，2012年购买自住普通商品住房，财政给予所纳契税100%的补助 中山 2012年1月22日 2月15日 将限价令中5800元/平提高为6590元/平 成都 2011年11月11日 11月21日 网上签约购房人资格审核，转交由开发商和房产中介执行 佛山 2011年10月11日 10月12日 放松人才引进人员、办理房产证满5年、村改居家庭限购，本市户籍家庭增购1套 时间 会议 内容 2011年12月13日 中央经济工作会议 巩固和扩大房地产调控成效。切实抓好保障性住房建设，抓紧建立保障性住房管理制度。努力增加普通商品住房供应。 2012年1月31日 国务院第六次全体会议 温家宝总理强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归” ①中央政策： 基本不变，2012年短期内现行调控政策不会有变 ②地方调控政策： 明紧暗松，部分限购限价政策初现放松迹象 博弈 2012长沙大势判断 2012年金融信贷背景：中央货币政策适度放松，刚需产品受益良多。当前长沙针对刚需政策已初现宽松态势，但高端产品政策仍未改变 长沙贷款政策 2011年下半年 2012年2月 放款时间 少则3个月，多则半年 基本1个月以内放款 首套房贷款 首付3-4成，所有银行基础利率上浮10-20% 首付3成，住房公积金90㎡以下可首付2成，四大银行回归基准利率 二套房贷款 首付5-6成，基准利率上浮20%-30% 未出新规则，与年前保持一致 三套房贷款 全部停贷 全部停贷 ①自2011年12起，国家两次下调存款准备金利率 ②长沙贷款政策适当宽松： 2012年长沙市场供求走势判断：供大于求态势恶化 受2011年淡市影响迅速进入库存去化年，高端产品库存量尤重 时期 2009年以来总存量面积 （万平米） 月均销售面积（万平米） 存量平均消化时间（月） 2011年12月 796.42 70 11.4 1.5倍 2011年存量800万平，其中144平以上产品库存达231万平，占整体的29%，所有产品中库存最大。按当前月成交70万平