房地产投资经济分析（深圳大学）.pdf

房地产投资经济分析房地产投资经济分析房地产投资经济分析房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟 第五章第五章房地产投资的成本分析房地产投资的成本分析 第一节概述 房地产投资成本的涵义房地产投资成本的涵义 – 房地产投资成本的概念 – 房地产筹资成本的概念 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 投资成本的概念 房地产投资成本是指房地产投资者为房地产投资成本是指房地产投资者为 取得和使用房地产投资而付出的代价。 包括支付给资本金所有者的红利以及筹 资过程中所支付的有关费用等。 在筹措资金过程中所支付的有关费用 成为筹资成本，分为直接费用和间接费 用。 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 筹资成本的直接费用： 筹资成本的直接费用指以某种方式从 某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付 出的费用，包括： 11、借款利息及有关的手续费借款利息及有关的手续费、管理费管理费、 承诺费等各种附加费； 2、股票、债券的发行费用； 33、其他直接费用其他直接费用，如必要的印刷费如必要的印刷费、广广 告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和 其它杂费其它杂费 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 筹资成本的间接费用筹资成本的间接费用 筹资成本的间接费用：指以某种方式 筹资时非直接付出的费用，包括： 11、筹资风险调整和风险保护费筹资风险调整和风险保护费 2、由资金使用的某种限制条件引起的 费用 3、筹资后企业负债上升，，资信下降，， 以致下一次再度筹资时筹资成本上升 44、筹资的风险损失筹资的风险损失 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 房地产投资成本分析的目的 通过通过投资成投资成本分析，，来得到来 判判断和计算计算 筹资成本的指标和方法，选择低成本的 筹资方案筹资方案 房地产投资成本分析的内容 1、房地产投资资金来源分析 22、房地产投资资金筹措方案分析房地产投资资金筹措方案分析 3、房地产投资筹资成本分析 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 第二节房房地产投资资金来源分析  自有资金分析 – 企业自有资金企业自有资金：生产发展基金生产发展基金、后备基金和后备基金和 职工福利基金等 – 主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结 余、当年地方财政超收分成、地方预算预备 费用、地方财政掌握的预算外资金等 – 联营单位资金：设立独立企业，可作自有资 金 规定：开发公司自有资金不得低于年度投资 工作量的30% 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 银行贷款分析银行贷款分析 1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担 保保 – 条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由 流动资金占生产流动资金得流动资金占生产流动资金得30%30%、健全的管理健全的管理 机构和财务管理机构、具备有权部门下达的 年度开发计划和经有权机关批准的开发项目年度开发计划和经有权机关批准的开发项目 规划设计、开工前预收购房款不低于开发项 目总造价的30%%、、有偿还还贷款本息的能力、、提 供相应的开发方案或可行性研究报告 – 期限：：≤≤2年，，按流动资金贷款利率或浮动计 息 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 银行贷款分析银行贷款分析 2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为 条件条件，来获取银行贷款的贷款方式来获取银行贷款的贷款方式，包括包括： 土地开发抵押、房屋开发抵押、