宅基地上市对城区住宅市场的影响预测——以成都为例资料.pdfVIP

2009年第34期 经济研究导刊 No．34．2009 RESEARCHCUIDE Serial 总第72期 ECONOMIC No．72 宅基地上市对城区住宅市场的影响预测 ——以成都为例 王 军 (成都市社科院，成都610023) 摘要：预测了宅基地上市对城区地产市场的影响，结论是：短期效应极小，长期影响较为有限。以成都为例的预 测显示：即使每年迁往城区农民的宅基地全部被转换成城区的建设用地，所形成供给增量仅相当于目前开发量的1／5。 关键词：宅基地；房地产；成都 中图分类号：F291文献标志码：A 文章编号：1673—291x(2009)34-015l—02 2008年初，成都农村土地产权改革正式铺开，改革最终 换，即城区建设用地的增加与远郊的农村集体建设用地减少 目的是要建立城乡一体的土地产权制度，实现农村房屋、土 (复耕)挂钩，确保占补平衡，耕地存量不减。置换指标购买实 地与城市同权流转，为农民提供增加财产性收益的渠道。不 际上是城区政府向农民购买宅基地的交易行为。 过，在国家层面的法律上，宅基地流转依然被严格限定在村 二、宅基地上市对城区地产业影响的一般分析 集体经济组织内，城区居民被严格禁止到农村购买农民房屋 与宅基地。 目前国家是城区建设用地一级市场的唯一垄断者。让农 宅基地流转若真正打破城乡壁垒，有两点最为政府所关 民宅基地直接人市，可能会冲击城区地产市场。因此，国家近 切：一是宅基地自由买卖是否会导致农民流离失所，这一点 年在允许一些地方进行农村集体建设用地流转开发探索时， 学术界争议较大；二是宅基地入市是否会剧烈地冲击现有城 都严禁将土地用于地产住宅开发。但是，农民自主合法房屋 区地产市场。在已有文献中I卜41，主张宅基地与城区建设用地 及宅基地与违法修建的小产权房屋是不同的事物。宅基地直 同权流转的观点较多，但基本上都缺乏对宅基上市对城区地 接上市交易，是否影响城市国有土地的流转秩序，需要具体 产业影响的具体研究。目前地方经济与财政收入对地产业依 分析。 赖较大，这个问题显然颇受决策者关注。 宅基地上市将以两种方式负面地影响城区地产业：(1) 本文无意去猜测成都地权改革的未来走向。作者假定宅 吸引部分城区居民到城外居住，从而减少对城区地产的需 基地可以自由流转，并以此为出发点，预测城区住宅市场将 求；(2)政府以置换的方式，购买远郊的宅基地复耕，并相应 受到影响。本文的城区住宅市场指城区、县城、镇的国有建设 增加城区建设用地指标，若开发商对这些建设用地进行高层 用地上的住宅市场。 开发，会因为容积率的提高而增加住宅供应总量。 (一)短期效应极弱 一、宅基地入市流转方案 宅基地上市短期内不构成总居住面积的增加。这一点与 参照已有实践探索，作者拟出一种宅基地入市流转方 违法建设的小产权房屋形成的巨大增量完全不同。最可能对 案，作为分析的前提。假定：(1)宅基地使用权私有，流转自 城区地产业构成影响的是城区边缘的宅基地。但是，目前靠近 愿，并冻结新宅基地审批。(2)依照城乡一体化的原则。农村 城区的宅基地农户相当部分实际已为流动人员租住，或变相购 宅基地的使用年限定为70年。(3)给予农民