天地行郑州九龙城社区商业项目参考案.pdf

郑州九龙城社区商业项目参考案 第一部分 社区商业粗放式运营现状 开发模式粗放，主要体现在三点： 1：粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严 重；逢街划铺； 2：粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已 进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定 位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形 象、居民生活质量产生了一定的负面影响； 3：粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场 价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。 中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重 万科地产开发的万科城商业街空置严重 第二部分 社区商业在城市商业中的价值定位 一：社区商业发展新特征 城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现代社区 应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大 型社区。 社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整 体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购 物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需 大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更 全面的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零散分布而集购 物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景. 1、零售巨头进社区的根本动因。 利润动因. 社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区 居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润； 竞争动因. 零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社 区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据 地”； 成本动因. 城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被 社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经 营风险和压力。 “供”与“需”的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。 “供”与“需”的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。 2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。 目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市 社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验， 社区商业所占消费零售总额比例一般在40 ％左右，由此可见，郑州社区商 业有着巨大成长空间。 3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。 城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而 出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集聚——扩散”的发 展趋势，即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商 业利润；日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为区域 性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中心、 便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。 4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。 社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业 态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业 店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、 电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身 房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统的衣、食、住、行 需要，又能适应新型的消费需求。 第三部分 社区商业的建筑规划设计 一：社区商业的规划重点:商业级数 由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大 化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街 必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街 铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。 大型社区人均商业用地面积大约0.9平方米 中型社区人均商业用地面积大约0.7平方米