北京密云万利花园杰项目策略营销报告2008年-100ppt.pptVIP

推进策略 营销策略制定—推广部分—推广路线 报纸广告开始引进亲情文化，通过引进情感素材打造万利花园。从以小区整体形象、户型人性化设计、现代物业管理、完善的配套设施体现体贴式生活、融恰的社区文化等多方面去体现“万利花园”形象，向消费者渗透“万利”生活的关爱、融恰、人文 在密云通往项目所在地的路口设置大型户外广告，并起指引的作用 基础销售资料的准备（楼书、单张、价目表等），并向密云的商业圈分布范围派发（汽配、装饰、音像、皮具等） 售楼部：体现关爱、融恰、温馨、亲切、舒适，使人能够亲身感受到社区亲情氛围（售楼前台设计、人员服装等） 现场路段：加强指引性，分散消费者对周边环境的注意力 工地现场：8个彩色空飘气球，打破工地单调色彩 在工地搭建围墙广告，突出广告主题，引导过往客户群体的注意力 第二阶段：启动期 （11月——12月） 目的：制造轰动效应，吸引更大注意，为整体销售开个好头 任务：张扬 万利花园的品牌形象，并赋予品牌以内涵，把品牌信息传达开来，建立一定的品牌知名度 执行策略：以报纸媒体为主，配合以车身、电视、户外、销售资料等展开高密度强攻，并举行各来声势浩大的公关促销活动（如隆重的公开发售仪式等），使万利花园“怡情社区，颐养之家”的形象深入人心 营销策略制定—推广部分—推广路线 营销策略制定—推广部分—推广路线 硬性广告：开始强势导入“万利花园”的品牌形象，通过媒体组合有效到达目标消费群 软性文章：通过前一阶段的“万利花园”文化引导、形象导入，在社会上已经引起一定的关注，宣传在内购阶段就已经取得很好的反应。通过软文的刊登，拉高“万利”整体形象，引起社会效应。 PR推广：通过举办一些公关活动，譬如组织意向客户踏青，开茶话会等形式，对企业整体形象产生提升作用，带动项目的亲和力。 SP优惠：前10名认购的消费者可以获得额外的97折优惠，前100名认购的消费者可以获得额外的98折优惠，前200名认购的消费者可以获得额外的99折优惠。 目的 ——提升品牌形象，保证持续销售，并把推广推向高潮，完成主体销售任务 任务 ——扩大知名度，建立充分的美誉度 ——通过强有力的促销措施达成销售 执行策略： ——紧抓工程进度（封顶、现楼等）通过各个媒体的强势组合，达到促进销售的目的。 第三阶段：高潮期 （09年1月——3月） 营销策略制定—推广部分—推广路线 营销策略制定—推广部分—推广路线 硬性广告：把“亲情社区，颐养之家”这一概念推向最高峰，同时通过以下主题宣传万利花园的景观形象、配套设施、体贴式社区生活，感性诉求和理性诉求双管齐下： 软性文章：自从公开发售以来，前来观看楼盘的消费者已达多少人次，发布他们对万利花园的良好评价 家的心情（景观形象） 家的富足（配套设施） 家的祥和（物业管理） 家的融恰（社区文化） 家的优裕（建筑品质） 目的：维持万利花园的品牌形象 任务：维护品牌形象，促进主体销售任务的完成 执行策略： ——品牌拉动和促销相结合 ——对应市场发展和对手策略的快速反应 ——组织业主活动，以营造良好的沟通氛围，透过业主的影响，带来生意 第四阶段：持续期 （09年4月—— 营销策略制定—推广部分—推广路线 营销策略制定—推广部分—推广路线 硬广告：主要是维护万利花园整体形象，并以更大优惠让利方式销售。 软广告：对外宣传万利花园已取得很好的销售成绩，为此加推多少套房，并以更大优惠回报市场。 PR、SP：推广在本阶段以SP为主，采用打折促销等手段。 营销策略制定—营销部分 全力出击 营销策略制定—营销部分—销售阶段 工程 节点 销售 节点 9月 10月 11月 12月 09年1月 09年8月 开工中期 开放参观 封顶 前期筹备 售楼处投入使用 内部认筹 开盘解筹 …… 预售证 清盘 …… 4月 现房销售 交房 营销策略制定—营销部分—销售阶段 工程节点 目前项目正在开工建设，9月份预计项目施工进度达到一半左右。 11月份，基础工程基本完成，园林规划概貌已初具规模。 12月份，预计开发商手续基本完成，楼体建成2层以上即可申请预售许可证。 根据目前工程进度，预计在09年4月份项目进入封顶阶段。 09年8月份交房，项目进入收尾入住阶段。 营销策略制定—营销部分—销售阶段 销售节点 9月份进驻售楼处，进行前期销售的筹备阶段。 10月到11月末为认筹期，通过一系列宣传，储蓄客户，缴纳意向定金。 12月份预计拿到预售许可证，进行开盘解筹。 09年4月封顶，进入现房销售阶段。 预计09年8月办理交房入住手续，项目接近尾声。 营销策略制定—营销部分—销售目标 类比楼盘价格策略分析 营销策略制定—营销部分—销售目标 相关数据来自