2011新政前后市场变化.docVIP

2011年新政前后市场变化 一、“新国八条”主要内容解读 第一条：进一步落实地方政府责任。 分析： 这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。 规定中所提的“住房价格控制目标” 应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。 此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。 此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海、广州等城市极有可能制定出价格涨幅线。 第二条：加大保障性安居工程建设力度。 分析: 全国2011年将开工建设1000万套各类保障性住房。保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，有利于满足居民的基本住房需求。预计相关影响会在2012年开始全面呈现。 今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右；“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。北京已经正式进入了保障房和商品房并驾齐驱、双轨发展的新阶段。 保障房建设供应将在全国主要城市全面铺开。因此将促进更多城市的房地产格局发生变化。 在加大建设供应力度的同时，各地将陆续设计和规范住房保障基本制度。住房保障的长效机制和基本制度都将在今后几年确立并趋向稳定。从长期看，这将使公众对保障性住房形成稳定预期，进而逐步改变中低端人群的住房消费习惯和模式，对房地产市场的影响将是深远而长期的。 第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。 分析: 首先，调整营业税政策将明显降低短期投资收益预期。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨。假定一套房屋以100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万； 其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，会在一定程度上降低部分开发商上调售价的愿望； 第三，目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易税费可能增加数倍； 第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，如果个税按照转让收益的20%足额收取，购房投资的预期收益将大幅下降，其调控效果远比房产税更直接也更有效； 此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。” 第四条：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 分析： 继续遏制投机投资购房，在需求端进一步强化以满足首套房需求优先的战略导向； 对包括改善型在内的二套房消费的信贷政策进一步收紧，在强化抑制投资投机购房的同时，也对改善型购房给予一定的限制，意在控制二套房需求在短期内过于集中的释放，这实际上与房产税试点方案和推进进程安排显然是有所呼应的； 根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，不能得到贷款优惠支持，这使得短期内需依靠贷款支持在房产税开征前换购两套大房的门槛有所提高，这对经济基础较弱的二套改善需求有一定影响； 从2010年实际执行情况看，对于有经济基础支持的二套改善需求而言，信贷政策进一步收紧，并不会导致该类需求的明显收缩，影响是相对有限的。 第五条：严格住房用地供应管理。 分析： 在供应端，体现资源向满足基本居住需求方向倾斜。同时，稳定商品房用地供应以稳定未来供求关系预期； “十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年加大；2010年，北京明确提出了“两个50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地50%以上；新开工建设和收购各类保障性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上；北京市场将形成保障房、首套刚需商品住宅和二套改善商品住宅50%：25%：25%市场供应结构。 第六条：合理引导住房需求。 分析： 直接以行政手段将二套以上购房者和非本地多套购房者驱离市场，是新国八条最严厉也是效果最直接的措施。 至少有四十个以上城市原则上需从严控制，涵盖了主要城市，影响面至少波所有核心市场。 严厉限购将催生“卖小买大”购房行为，在一定阶段内会增加大房型需求，形成阶段性结构性机会（上海除外）。同时也可能加大小房型存量房