“雪梨澳乡”项目可行性研究.docVIP

b PAGE b “雪梨澳乡”项目可行性研究 （此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑） 第一章 总论 国一集团?四川朝晖实业有限公司为开发成都市龙泉驿区“雪梨澳乡” 房地产开发建设项目，委托对该项目进行项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。 一、 项目提出 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，国一集团?四川朝晖实业有限公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在龙泉驿区同安镇建设雪梨澳乡房地产开发项目，该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅生活环境。 二、项目可行性研究的依据 1、成都市规划局规划方案； 2、各专业有关国家现行标准、规范、规章、规定； 3、国家建设部及成都市颁布的与房地产相关法律与政策； 4、成都市2008房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料； 6、成都市国民经济和社会发展统计公报； 7、成都市城市总体规划大纲 8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 9、其他有关依据资料 三、项目概况 雪梨澳乡位于龙泉西部阳光城同安镇，总占地面积547亩，一期开发面积200亩，建筑面积9万平方米，建筑类型为联排别墅。本项目总体方案设计及单体户型设计由澳大利亚建筑设计师完成，主题风格为澳洲园林式低密度高尚住宅区，容积率0.69，绿化率达60%。户型按面积分为110、130、140、150、160、180、206平方米七种，其中150平米以下的占70%，150－180平米的占25%，180平米以上的占5%。 项目平面规划设计技术经济指标： 建筑总用地面积547亩，首期： 建筑总用地面积133320㎡ 建筑净用地面积112456㎡ 总建筑面积 90000㎡ 住宅建筑面积 86380㎡ 公共建筑面积 600㎡ 社区服务会所 3020㎡ 地下建筑面积 300㎡ 容积率 0.69 绿化率 60% 建筑密度 22.76% 道路广场 21.47% 总居住户数 487户 停车位 500辆 建筑层数 2-3层 四、 项目开发商基本情况 雪梨澳乡住宅项目由国一集团?四川朝晖实业有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。 项目业主基本情况如下： 1、法人代表：李晓东 2、法定地址：成都新华大道文武路42号新时代广场16层 3、注册资本：人民币2000万元 4、主营业务：房地产开发，以及与其投资能力相当的工业、商业、公路建筑、基础设施建设目的开发建设 5、开发资质：国家房地产开发二级企业 6、银行信用等级：AAA 7、公司管理团队： 公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工39人，其中专业技术人员33人，平均年龄30岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。 第二章　 成都市住宅市场供给及需求分析 一、供给状况分析 1、数量分析 自2005年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，掀起成都房地产开发的高潮。年投资额由2005年的203.3亿元扩大到2009年的506.7亿元，5年间累计投资683.3亿元，是前8年的2.56倍。房地产开发投资占全社会投资的比重由2004年的21.5%上升至2009年的29%，成为推动投资增加、拉动经济增长的主要动力。 2004年到2009年5年间，全市房地产开发投资以年均26.3%的速度扩张。2006年，成都的商品房销售面积701万平方米，占全国的3.4%、全省的65.5%，销售面积2008年超过广州、深圳，跃居副省级城市首位。在直辖市和副省级城市中居第四位。在商品房销售中，住宅销售处于绝对地位，直辖市和副省级城市中，住宅比例最高的是天津，占95.7%，最低的是哈尔滨，占76.3%，成都为91%，处于较高水平。2008年成都的商品房销售面积达815.56万平方米，再创新高。 2005年—2009年，成都市房地产（仅指住宅）开发情况如下表所示： 单位：万平方米、万元 类别 200