雕刻时光项目市场分析报告20091120.pptVIP

投资收益分析（二层商业） 项目若按二层商业规划，其税后利润为4254.90万元。 　 住宅建筑面积 商业建筑面积 地下车库 合计 备注 4.21万M2 0.28万M2 0.82万M2 平米造价（元/m2） 投资额（万元） 平米造价（元/m2） 投资额（万元） 平米造价（元/m2） 投资额（万元） （万元） 一、土地及大配套费 649.74 2735.42 580.63 162.58 0.00 0.00 2898.00 　 二、前期费 70.27 295.85 70.27 19.68 50.65 41.53 357.06 　 三、建安工程费 1302.50 5483.53 1302.50 364.70 1883.90 1544.80 7393.02 　 四、市政基础设施费 213.14 897.33 213.14 59.68 88.00 72.16 1029.18 　 五、公用配套设施 36.20 152.40 36.20 10.14 25.20 20.66 183.20 　 六、不可预见费 25.08 105.59 25.08 7.02 27.53 22.57 135.18 　 七、贷款利息 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 　 直接成本合计 2296.94 9670.12 2227.82 623.79 2075.28 1701.73 11995.63 　 八、销售费用 80.00 336.80 100.00 28.00 0.00 0.00 364.80 　 九、管理费用 50.00 210.50 50.00 14.00 50.00 41.00 265.50 　 十、营业税印花税等 331.50 1395.62 616.25 172.55 0.00 0.00 1568.17 按营业税、印花、所得税等综合取8.5%计 含税成本 2758.44 11613.03 2994.07 838.34 2125.28 1742.73 14194.10 　 销售收入 3900.00 16419.00 7250.00 2030.00 0.00 0.00 18449.00 　 税后利润 1141.56 4805.97 4255.93 1191.66 -2125.28 -1742.73 4254.90 　 住宅按照3900元/㎡，一层商业按10000元/㎡，二层商业按4500元/㎡测算。 问题导入： Q3:项目做一层商业还是两层商业？ 项目分别用一层商业和两层商业进行投资收益分析对比，规划两层商业比规划一层商业多收益74.06万元； 二层商业销售较为困难，一般都是带租约发售，销售周期较长，难以迅速实现资金回收； 如果二层商业没有及时销售，还涉及空铺的管理，将损耗人力和物理，增加销售成本。 A3：二层商业价格和住宅相差无几，反而会增加销售成本，建议项目仍规划一层商业，便于资金迅速回笼。 入市时机建议 在目前市场条件可行的前提下，项目投资收益分析有4000多万元的回报，加之，项目体量较小，开发风险相对较弱，建议项目以“短平快”方式立即启动。 Thanks 汇报完毕，沟通继续…… ◎温江雕刻时光项目 2009年11月 #市场分析报告 项目情景回顾 本项目位于温江区凤溪大道北段，建设用地面积约17.445亩。 本案 假日广场（九龙超市） 美好家园超市 上上城 四季花乡 第五人民医院 雅逸居 项目描述： 老城区、交通便捷、配套成熟； 周边已有成功商品房开发案例。 5多层 15高层 18高层 套型 面积区间 套数 总面积 套二 60-65 15 947.05 65-70 65 4389.1 70-75 106 7643.84 75-80 150 11479.8 套三 80.1(单卫） 18 1441.8 85-90 10 852.85 105-110 103 10947.57 115 11 1259.28 合计 　 478 38961.29 6多层 项目规划为多层、高层结合的居住小区，1、2栋楼带一层商业。 总建筑面积约4万方，户型以经济型套二、套三为主。 项目情景回顾 核心问题界定 根据和开发商前期沟通，我们确定本项目要解决如下几点问题： Q1：目前市场环境如何，项目是否具备市场启动条件？ Q2：项目已做的产品户型是否需要调整？ Q3：项目做一层商业还是两层商业？ ◎Part1 成都市宏观市场分析 成都商品房供需情况 数据来源于：成都市房