江阴魔方时代广场市场研究及产品定位方案.docVIP

江阴魔方时代广场市场研究及产品定位方案 2009年7月 引言背景说明Part One项目投资环境扫描第一章江阴城市经济社会研究第二章江阴城市空间结构梳理内第三章江阴商业及房地产开发Part Two细分市场深度解读第四章百货、购物中心及卖场第五章餐饮、娱乐、休闲业态容第六章办公楼、酒店物业Part Three项目定位与开发建议第七章市场需求与竞争与分析第八章项目总体定位纲第九章产品规划设计建议第十章项目开发的财务分析Part Four商业开发经营案例剖析第十一章无锡案例要第十二章常州案例1其它相关事宜 引言背景说明22 引言背景说明amp;本报告要解决的几个核心问题：1）江阴是否已具备建设大型商业综合体的条件？（时机是否成熟）2）城市客厅区域是否适合开发品牌化的大型商业综合体？（商圈价值）3）本案在城市客厅区域将或能扮演什么样的角色？（功能定位）4）项目应该设置什么样的商业形态及怎样布局？（业态布局）3 引言背景说明amp;基本前提假设：1）城市客厅区域将成为江阴CBDamp;RBD的重要组成部分（中央商务区/休闲游憩商业区）。2）本案与沃尔玛、嘉年华广场将组成城市集中化商圈（超级购物中心）3）项目核心建筑主要包括综合商场、办公楼及大型娱乐城（商业综合体）4）项目公司在江阴的城市经营领域扮演重要角色（城市运营商）4 引言背景说明amp;特别说明：1）本报告重点在于根据对现有市场状况及行业趋势的判断，结合了项目总体功能定位及业态布局提出参考性意见；同时对项目开发策略的可行性及潜在风险作简要评估。2）本报告以相对静态角度给项目作整体定位及业态组合建议，同时考虑赋予建筑空间的弹性，为后期经营过程中的业态调整预留空间。5 篇Part One项目投资环境扫描章第一章江阴城市经济社会研究第二章江阴城市空间结构梳理目第三章江阴商业及房地产开发录6 Part One项目投资环境扫描孟子曰：“孔子登东山而小鲁，登泰山而小天下”。amp;本篇研究思路及方法1）分析项目的内外部环境，城市、区域的高度来考察天时、地利与人和；2）思考项目的定位及运作，要以城市经营理念及“城市运营商”的角色。7 篇第一章江阴城市经济社会研究章本章前言基本内容说明1.1江阴市与苏锡常地级市（市区）城市指标1.2江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标目1.3江阴市近年主要经济社会指标录8 本章前言基本内容说明城市比较：1)城市规模比较：经济总量、人口规模、建成区面积等2)城市居民购买力水平比较：收入水平等3)消费情况比较:消费支出、消费结构等主要经济指标解读：1)城市经济总量指标等2)城市规模：经济总量、人口规模、建成区面积等3)城市居民购买力水平：收入水平等4)消费情况:消费支出、消费结构等通过分析以上指标，我们看到：江阴已具备建设高品质购物中心或拥有购物中心功能的商业综合体的基本条件。9 1.1江阴市与苏锡常地级市（市区）城市指标（数据来源：江苏省统计局）【城市规模、城市人口、经济产值】??就城市规模、城市人口而言江阴规模相当于苏州、无锡市区的1/2，接近常州市区指标：??就人均生产总值而言：江阴要明显高于“苏、锡、常‘三大都市，据国家统计局数据显示，2008年江阴人均GDP120882元(按现行汇率折17687美元)。如此速度，预计江阴将在10年内达到台湾生活水平。表1、江阴与无锡、苏州、常州市区指标比较（2007）指标/城市无锡市区苏州市区常州市区江阴市土地面积(平方公里) 162316501872988 年末总人口（万人）235.8#00469992235.31224.72119.77 地区生产总值(亿元)2162.2295.29 1419.91 1190.56人均生产总值(元) 385 98,620 63,502 99,541工业总产值4422.22 4744.29 3398.59 3247.6610 1.1横扫江阴市与苏锡常地级市（市区）城市指标（数据来源：江苏省统计局）【城市房地产开发、社会消费水平】??江阴城市的房地产开发建设与社会消费品零售总额明显落后与“苏、锡、常‘三大都市，但城市居民人均可支配收入和人均消费性支出仅次于苏州，高于“锡、常‘两大都市；??纵观宏观经济环境，江阴将打破宏观格局，依旧保持高速发展的势头：表2、江阴与无锡、苏州、常州市区指标比较（2007）指标/城市无锡市区苏州市区常州市区江阴市城镇固定资产投资919.65786.37620.98159.25 房地产开发投资277.17314.88195.1564.46 商品房销售面积486.90 785.13 449.03 112.75 社会消费品零售总额（亿元）728.43 580.59455.46236.18 城市居民人均可支配收入（元