城市价值评估与不动产经营.pptVIP

（7）进行个别因素修正。将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等； 有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。 （8）选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 收益法是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法，是不动产估价中最常用的方法之一。 收益法-1 收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 收益法估价步骤： 搜集整理资料； 确定总收益； 确定总费用； 计算纯收益； 确定资本化率； 求取收益价格。 收益法-2 城市经营是指以城市政府为主导的多元经营主体根据城市功能对城市环境的要求，运用市场经济手段，对以公共资源为主体的各种可经营资源进行资本化的市场运作，以实现这些资源资本在容量、结构、秩序和功能上的最大化与最优化，从而实现城市建设投入和产出的良性循环、城市功能的提升及促进城市社会、经济、环境的和谐可持续发展。 1）把城市当作一种特殊的经济实体或综合的多元素的、规模宏大的集团，以城市的发展、社会的进步、人类物质与文化水平提高为目标，突破传统计划经济和政府大包大揽的思维，对构成城市自然生成资本、人力作用资本以及相关的资本进行聚集、重组和运营，通过市场化运作、多元化投资、有偿使用、社会化服务、企业化经营等，促进城市公共基础产业和房地产的发展，由此将城市资源推向市场，实现城市资源资本化，为城市发展提供源源不断的资金。 2）有效开放城市，充分运用市场经济手段，对城市所有资产进行集聚、重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我发展。 按照经营城市的思想，把城市本身当作资产，并从整体上运作城市资产。把城市资产从经济领域放大到包括城市基础设施在内的所有领域，从有形资产放大到包括品牌、技术在内的无形资产，从现实资产放大到包括历史文化遗产和未来将形成的资产在内的一切资产。 3）经营城市的目标从单纯增加政府的财力延续扩展到提高城市的竞争力。 4）经营城市的维度从单一的基础设施的投融资扩展到影响城市竞争力的所有项目。 5）经营城市的范围从城市的内部资源配置转向更大区域范围内的资源配置。 6）经营城市的主体从城市政府转向政府与民众的综合体。 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于基础性、先导性、支柱产业的地位。 房地产业的经营是不动产经营的重要组成，是今天的各级地方政府高度重视的经营领域之一。 1、房地产业的经营在国民经济中的地位 房地产业属于基础性产业 在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。 一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。 房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 房地产业又是先导性产业 在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。 房地产业还具有支柱产业的特征 由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 2、房地产业的经营在国民经济中的作用 推动城市开发，促进现代化建设 现代城市是一国的经济、政治、文化中心，加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开发的先导，又改