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房地产基础知识 国有土地使用权获得的方式 出让（出让方式招标、拍卖、协议） 2．转让 3． 划拨（划拨土地没有使用期限限制） 国有土地使用权出让年限（最长） 1．居住用地70年 2．工业用地50年 3教育、科技、文化卫生、体育用地50年 4．商业、旅游、娱乐用地40年 5．综合或其它用地50年 房屋的建筑分类 1．从构成房屋建筑结构的材料分： ①木结构（老楼，一般为1——2层建筑） ②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑） ③砖混结构（一般为6或7层建筑） ④钢筋混凝土结构 ⑤钢结构（纽约市贸大厦） 2．从房屋层数高度分： ①低层 1～3层（木结构、砖木结构） ②多层 4～6层（砖混结构） ③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构） ④高层 10～30层（钢筋混凝土结构） ⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构） 3．按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： ①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） ②二级 50～100年以上(砖混) ③三级 25～50年（平房） 4．按房屋使用性质分： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 5．按建筑结构的分类： 建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。 ①钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构） 承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。 ②砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 ③砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。 ④其他结构：（简易结构）承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。 ⑤不同建筑结构的优缺点比较：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。 四、房屋建筑构件 一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼板（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。 基础 基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。基础必须坚固、稳定而可靠。 按受力性能分：刚性基础、柔性基础 按构造形式分：条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础 地基 地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。 地基每平方米所能承受的最大压力，叫地基容许承载力（也叫地耐力）。当基础对地基的压力超过地基容许承载时，地基将出现较大的沉降变形，甚至地基土层会滑动挤出而破坏。为了保证建筑物的安全，必须保证基础压力不超过地基承载力，因此，加大基础底面积可以减少单位面积地基上所受到的压力，即地基承载力不变时，房屋总荷载愈大，基础底面积也应随着增大。 地基土由于地质构造和土壤类别不同，分为天然地基和人工地基两大类。岩石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作为天然地基。 人工地基指土层的承载力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋时，缺乏足够的坚固性和稳定性，必须对土层进行人工加固后，才能在上面建造房屋。加固地基常用的是压实法、换土法、挤密法。 七、墙体： （1）墙的分类： 按平面位置：外墙和内墙 按墙的方向：纵墙和横墙 通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间。 按墙的受力分：承重墙；非承重墙 八、楼层、地面： 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。 按施工方法：现浇、预制。 九、楼梯： （1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。 （2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。 （3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯 十、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。 （1）屋顶类型： ①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。 ②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。 ③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。 （2）平屋顶小石子保护层屋面作法如下： ①铺改性沥青防水层 ②20厚1：2.5水泥砂浆找平层 ③1：6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光 ④铺聚苯乙烯泡沫塑料板保温层，50MM厚。 ⑤钢筋混凝土现浇板 十一、裂缝 裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。 裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼