基于特征价格模型HPM的房地产评价研究综述.PDF

资产评估 HPM 基于特征价格模型（ ）的房地产评估研究综述 王娟娟 毛 博 （中南财经政法大学工商管理学院 湖北 武汉） 要：我国 十三五 规划明确指出要加快经济社会各领域信息化，加强重要信息系统的建设， 同时房地产产业亟需稳定发展。因此数理统计模型在房地产应用的研究可以提高房地产评估的精准 度和满足房地产批量评估的需求。房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交 易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。房地产基于计算机辅助的自动批量评估不但可以 提高房地产批量评估的效率，也可以促进房地产评估的信息化进程。本文以发展的比较成熟的特征 HPM HPM 价格模型（ ）在房地产中应用为主题 文献综述。介绍了 如何应用于房地产评估，并对模型 的指标、模型形式、模型检验方法的选择和改进进行了讨论。接着就HPM 在房地产评估中的应用和 未来研究方向进行了阐述，分别从对接计算机应用技术、实现房地产产业信息化，将模糊数学、神经网 络模型、层次分析法、主成分分析法等数学统计模型在HPM 进行应用，非住宅类型的房地产价值的评 估三个方面进行新的研究。 关键词：房地产评估；特征价格模型；批量评估 一、引言 产行业将起到突出的作用。一是利于房地产的准确估 2015 10 价，促进房地产产业稳定发展。二是将房地产价格影响 年 月，我国 十三五 规划出台，其中明确指 出加强土地、财税、金融政策调节、加快住房系统建设，完 因素特征系统化、房地产评估批量化以及房地产评估过 善符合国情的住房体制机制和政策体系、合理引导住房 程的信息化，利于房地产行业信息化建设步伐，为行业 需求；加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机需 提供信息支撑。三是 于HPM 在房地产评估的系统性 求，促进房地产产业平稳健康发展。同时，规划也强调全 的评估信息化，有利于加强市场监督，规范房地产市场 面提高信息化水平，推动信息化和工业化深度融合，加快 秩序，抑制投机需求，促进房地产平稳健康发展。 经 社会各领域信息化。加强重要信息系统建设，强化 二、基于HPM 的房地产评估的研究与改进 地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源开发利用。 1.HPM 在房地产行业国外研究概述 房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障 20 价格特征 型研究始于美国，可以追溯到 世纪 房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要 ( ) 30 Waugh 1928 年代。 最早研究商品特征与价格的函数 HPM Hedonic Price Model 的意义。特征价格 型 （ ）是一 关系，用回归方程分析波士顿蔬菜质量差异与价格变动 种通过特征价格来反映产品或者服务价格的 型。而 的联系，并估计了每个属性的隐含价格。 房地产作为一种异质性的商品，由于各个房地产所对应 Timeout Lancaster Rosen (1974) HPM 自 ， ， 等先后将 的特征数量以及组合方式各不 同，房地产价格就会体 引入房地产行业之后，国外关于HPM 的房地产行业的 现不同程度上的差异。因此使用HPM 对房地产进行估 研究大致可以分为两个阶段。 值能够更加精准的